Rozpoczynam cykl artykułów dotyczących umowy najmu – w założeniu artykułów prostych, ale kładących nacisk na kwestie istotne z zakresu najmu. 

Pierwszy artykuł o umowie najmu będzie dotyczył jednego z podstawowych zagadnień, tj. czy wybrać umowę na czas oznaczony czy nieoznaczony. Wydawałoby się, że to prosty dylemat, a jednak konsekwencje nietrafionego wyboru są poważne. Co do zasady zawierając umowę najmu, jeżeli nie wiemy jak długo stosunek najmu ma nas wiązać, związujemy się na czas nieoznaczony i wtedy każda ze stron ma prawo umowę rozwiązać za wypowiedzeniem w każdym czasie. Umowa taka jest więc nietrwała. Zapewniając jej pozory trwałości operować możemy wydłużeniem okresu wypowiedzenia.

Przeciwnie, gdy wiemy jak długo najem będzie obowiązywał, oznaczamy datę i przed tą datą umowy wypowiedzieć nie możemy, chyba, że umowa zawiera stosowną klauzulę. Co ważne – związujemy się ze sobą tą umową dość mocno, a przecież związek ten może stać w pewnej chwili uciążliwy z różnych przyczyn. Do najczęstszych przyczyn nabrania chęci „rozwodu” należą m.in. utrata (albo nieosiągnięcie) opłacalności biznesowej najmu (przede wszystkim po stronie najemcy), zmiana planów biznesowych, utrata płynności finansowej najemcy czy konflikty pomiędzy stronami, a przecież wiąże nas umowa, która jeszcze jakiś czas będzie obowiązywać …

Decyzja którą umowę wybrać nie jest oczywista. Właściciele mogą niekiedy chcieć zachować większą swobodę, szczególnie licząc na pojawienie się atrakcyjniejszego potencjalnego najemcy lub rozważając samodzielnie korzystanie z przedmiotu najmu, jednak przysłowiowy kij ma w tym przypadku drugi koniec w postaci możliwości łatwej „ucieczki” najemcy i nieznalezienia ciekawego nowego najemcy. Niepewny swojej inwestycji najemca również może ciążyć w kierunku większej swobody (i umowy zawartej na czas nieoznaczony), ale nigdy nie będzie mógł być pewny jak długo właściciel „pozwoli” tam pozostać, a przecież np. siedzibę firmy nie jest dobrze z różnych przyczyn (wizerunkowych, organizacyjnych, administracyjnych) zmieniać, nie wspominając o ponoszonych kosztach mniejszych lub większych ulepszeń, które korzystniej ponosić w długiej perspektywie.

Przedsiębiorcom, zwłaszcza o ugruntowanej pozycji, powinno zależeć na trwałości stosunku prawnego – właścicielom na zagwarantowaniu pewnego przychodu z tytułu czynszu, najemcom na tym, by ich inwestycje nie zakończyły się nagle z miesiąca na miesiąc. Nie bez przyczyny w obrocie gospodarczym dominują umowy zawarte na czas oznaczony. Pewność jest czynnikiem w relacji najmu kluczowym, stąd zaleca się umowę czasową. Strony dogodnie dobierają termin końcowy i ustalają warunki ewentualnego przedterminowego rozwiązania umowy. W kolejnym odcinku pisać będę właśnie o wypowiadaniu umów najmu, a w tym o ważnym artykule 673 § 3 k.c. i tym, jak dobrze go użyć, by połączyć plusy obu omawianych rodzajów umów, co stanowić będzie naturalną kontynuację tej opowieści.