Zapewnienie trwałości umowy najmu jest priorytetem i dlatego zaleciłem w zeszłym tygodniu wybór umowy zawartej na czas oznaczony. Błędem byłoby jednak nie wybudować w umowie furtki wyjścia, którą można otworzyć przy pomocy odpowiedniego klucza tak, aby nie znaleźć się w czasowej i finansowej pułapce.

Podpisujmy więc umowy zawierające klauzulę wypowiedzenia. Jak sporządzić ją błędnie ? Np. tak: „Umowa zawarta jest na czas oznaczony do dnia 30 kwietnia 2018 r. Każda ze stron jest uprawniona rozwiązać umowę za 3-miesięcznym wypowiedzeniem.”, albo tak: „Umowa wiąże strony przez 3 lata od dnia jej zawarcia z możliwością miesięcznego wypowiedzenia na koniec miesiąca.” A dlaczego to błąd, przecież zalecałem wprowadzenie furtki ? Powyższe zapisy – z życia wzięte – są zbyt schizofreniczne, zawierają fragment (początkowy) odpowiadający wyłącznie umowie zawartej na czas oznaczony i fragment (końcowy) odpowiadający wyłącznie umowie zawartej na czas nieoznaczony, oba tak zapisane nie mogą znaleźć się w jednej umowie. Ciekawa dyskusja prawna może potoczyć się nad interpretacją tego jakiej treści umowę zawarto, skoro powyższe zapisy nie mogą się ostać, a strony na zasadzie art. 65 § 2 k.c. („zgodna wola stron”) nie powiedziałyby zapewne w sądzie nic innego ponad to, że chciały zawrzeć umowę czasową z możliwością takiego właśnie wypowiedzenia.  W mojej ocenie w pierwszym przypadku raczej ostałoby się ważne zdanie pierwsze, a niezgodne z nim zdanie drugie już nie (mielibyśmy do czynienia z nierozwiązywalną umową zawartą na czas oznaczony), zwłaszcza jeśli oba zdania znalazłyby się w innych paragrafach. Natomiast w drugim raczej sąd uznałby cały zapis za nieważny i uznałby wtedy – w braku ważnego zapisu oznaczającego termin końcowy – że umowa zawarta jest na czas nieoznaczony. Jednak wiele zależeć będzie od całokształtu umów, stanowiska stron i indywidualnej oceny sądu. Tak czy owak, takie klauzule są błędne i wprowadzają niepewność.

Bezspornym obecnie jest, iż aby skutecznie wybudować omawianą furtkę wyjścia z umowy zawartej na czas oznaczony, trzeba określić, już w umowie, przyczyny, dla których strona lub strony mogą umowę wypowiedzieć. Np. „najemca jest uprawniony rozwiązać umowę za 1-miesięcznym wypowiedzeniem w przypadku, gdy do dnia 15 lipca 2017 r. nie zostanie wydana na jego rzecz decyzja o pozwoleniu na budowę” albo „wynajmujący jest uprawiony rozwiązać umowę na koniec następnego miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca nie wypełnia zobowiązania określonego w § 7 ust. 3 Umowy.” Zastanówmy się na początku dobrze w jakich sytuacjach chcielibyśmy mieć możliwość wyjścia z umowy i wprowadźmy odpowiednią klauzulę.

Brońmy się też przed nadmiernym rozbudowaniem furtki albo wręcz otwarciem bramy wyjścia drugiej stronie. Groźna może być klauzula „Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn” (Sąd Najwyższy uznał ją za skuteczną). Ta klauzula jest nie tylko groźna, ale i wprowadza niepewność – kiedy „ważna przyczyna” zachodzi, to bardzo ocenne i strony mogą się w tym zakresie różnić. Jeszcze groźniejsza może być klauzula „Najemca w terminie określonym w ust. 6 jest uprawniony rozwiązać umowę w sytuacji, gdy uzna kontynuowanie umowy za nieuzasadnione lub zbędne”, która powoduje, że brama jest otwarta na stałe, choć pojawiają się wątpliwości czy taki zapis jest ważny (w praktyce niemal zastępuje klasyczny zapis z umowy zawartej na czas nieoznaczony).

Budujmy trwały związek najmu, ale zachowujmy opcje wyjścia. A możemy jeszcze skorzystać ze skromnych ustawowych możliwości rozwiązania (dziś pisałem o umownych).

Przeczytaj też pozostałe artykuły z cyklu Akademia Umowy Najmu:

Część I – Umowa najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Część III – Jeszcze o wypowiadaniu umowy najmu.

Część IV – Wypowiadanie umowy najmu a data pewna.