Ktoś może pamięta z lekcji historii – mądry król chce przeprowadzić reformę, wszyscy są za, aż tu nagle – wstaje jeden szlachcic, woła veto, sprawa upada i kraj stacza się ku rozbiorom. Tak też dzieje się w małych wspólnotach mieszkaniowych, na szczęście tylko w małych i na szczęście mamy niezawisłe sądy.

Cieknie dach, brama wymaga gruntownej naprawy (albo wymiany), warto wstawić nowe drzwi wejściowe do klatki schodowej, można wynająć niewykorzystaną powierzchnię na parterze lub strychu, ale nie – pani spod czwórki nie godzi się, bo nie lubi pana spod dwójki, pan spod trójki nie ma pieniędzy, a pan spod jedynki – w ogóle nie wiadomo gdzie przebywa. Czy światły pan spod dwójki ma pole manewru ?

Kwestię w małej wspólnocie mieszkaniowej (do 7 lokali) regulują art. 195 i następne k.c. W sprawach zwykłego zarządu (mniejszej wagi) wymagana jest zgoda większości, sprawy większej wagi (przekraczające zwykły zarząd) wymagają zgody wszystkich.  Co wtedy ?

• Jeśli któryś z pozostałych współwłaścicieli (pani spod czwórki lub pan spod trójki) stawia wyraźny opór, to musimy (mając co najmniej połowę udziałów) złożyć sprawę do sądu, który rozstrzygnie w trybie art. 199 k.c.
• Jeżeli jeden ze współwłaścicieli praktycznie nie funkcjonuje (najczęściej: gdy osoba prawna jest zadłużona i nie działa zarząd albo gdy właściciel zmarł i nie wiadomo kto jest spadkobiercą) zgody wszystkich na przeprowadzenie poważniejszych działań nie uzyskamy, bo nie ma kto jej udzielić – możemy wtedy próbować trybu art. 199 k.c., ale co gorsza prawdopodobnie nie obędzie się bez uprzedniego postępowania o stwierdzenie nabycia spadku lub o ustanowienie kuratora, co wydłuży nam całą sprawę.
• Jeśli nie dysponujemy choćby połową udziałów niestety nie uzyskamy zgody w trybie art. 199 k.c. i wymiany drzwi do klatki na schludniejsze niestety nie przewalczymy.

A gdzie jest światło w tunelu ?

• Możemy spróbować zakwalifikować czynność jako czynność zwykłego zarządu. Może naprawa bramy nie jest tak dużego kalibru i może zbierzemy jednak większość do naszego pomysłu.
• Jeśli pierwszy ze sposobównie wchodzi w grę, to musimy zachować wyczucie i umiejętnie zastosować art. 209 k.c., choć nie zawsze jest to możliwe. Ale przepis ten możemy stosować, choćby będąc właścicielem mniejszościowym.

A teraz trochę podstaw prawnych, szczególnie w odniesieniu do art. 209 k.c., który reguluje tzw. czynności zachowawcze, a więc czynności, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W mojej ocenie w tej kategorii mieszczą się wszelkie czynności, które w sposób obiektywny można zakwalifikować jako czynności podejmowane w interesie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, a które ponadto są czynnościami obiektywnie niezbędnymi. Zgodnie z komentarzem Szadkowskiego (Wydawnictwa Beck) dokonanie napraw uchylających bezpośrednie zagrożenie dla substancji rzeczy wspólnej mieści się w kategorii czynności zachowawczej. W takim razie oznacza to, że remont cieknącego dachu czy naprawa bramy, która mogłaby spaść na przechodnia, może być dokonana przez choćby jednego współwłaściciela. Takiemu współwłaścicielowi przysługiwałoby później roszczenie do pozostałych współwłaścicieli o rozliczenie kosztów naprawy na zasadzie art. 207 k.c.   

Dlaczego art. 209 k.c. należy stosować ostrożnie i umiejętnie ? Zgodnie z poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r. (III CZP 35/85) sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów wobec czynności zamierzonej przez któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli wyłącza możliwość jej zakwalifikowania jako czynności zachowawczej. Jeszcze dalej idący wniosek podjął Sąd Najwyższy 14 czerwca 1966r. (III CO 20/65) stwierdzając, iż sprzeciw choćby jednego współwłaściciela wyłącza kompetencję pozostałych do samodzielnego podejmowania czynności zachowawczych (w omawianej przez SN sprawie: w postaci dochodzenia zapłaty czynszu najmu, a także wydania rzeczy wspólnej). Z przyczyn ostrożnościowych (nie wiadomo który pogląd przyjąłby sąd w naszej sprawie) i logicznych (w związku z art. 199 k.c.) przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd opowiadam się za starszym poglądem SN z 1966 r.   

Dalej komentator Szadkowski celnie wskazuje w tym kontekście tezę Sądu Najwyższego z 30 października 2013 r. (II CSK 673/12), gdzie SN podkreślił istotę sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, a nie aprobaty niektórych z nich. Art. 209 k.c. może być bowiem stosowany wyłącznie wtedy, gdy do obrony pozostaje domniemanie zgody pozostałych współwłaścicieli. Gdy któryś z nich, jak pani spod czwórki, wyrazi jasny sprzeciw, wtedy pozostaje droga sądowa. Dlatego art. 209 k.c. należy stosować umiejętnie, nawet jeśli wali się dach.

Dalej komentator Szadkowski celnie wskazuje w tym kontekście tezę Sądu Najwyższego z 30 października 2013 r. (II CSK 673/12), gdzie SN podkreślił istotę sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, a nie aprobaty niektórych z nich. Art. 209 k.c. może być bowiem stosowany wyłącznie wtedy, gdy do obrony pozostaje domniemanie zgody pozostałych współwłaścicieli. Gdy któryś z nich, jak pani spod czwórki, wyrazi jasny sprzeciw, wtedy pozostaje droga sądowa. Dlatego art. 209 k.c. należy stosować umiejętnie, nawet jeśli wali się dach.