… a przy tym sytuacja inwestora wymaga teraz od niego większej staranności. Stało się to w wyniku nowelizacji art. 647¹ Kodeksu Cywilnego w zakresie odpowiedzialności solidarnej inwestora w procesie budowlanym.

Przed nowelizacją art. 647¹ kc zakładał, że inwestor oraz generalny wykonawca ustalali w umowie zakres robót budowlanych, który miał być wykonywany przez wykonawcę osobiście lub za pomocą podwykonawców. Ponadto, §2 przepisu zakładał, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą konieczna była zgoda inwestora. Powyższą zgodę można było uzyskać poprzez przedstawienie inwestorowi umowy lub jej projektu z podwykonawcą. Inwestor wyrażał zgodę albo w terminie 14 dni zgłaszał na piśmie sprzeciw lub zastrzeżenia. Obecnie nie jest wymagana zgoda inwestora na zawarcie umowy wykonawcy z podwykonawcą. Wobec czego, wykonawca robót budowlanych co do zasady może wykonać je osobiście albo przy pomocy innych podmiotów.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 647¹ kc dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonywanych przez niego robót budowlanych wymagane jest dokonanie zgłoszenia inwestorowi przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Powyższe zgłoszenie może być dokonane zarówno przez wykonawcę lub podwykonawcę oraz wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Powyższe zgłoszenie nie będzie wymagane jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Zawarcie umowy spowoduje powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia na rzecz tego podwykonawcy. Warto zaznaczyć, że zakres odpowiedzialności inwestora organiczny zostanie do określonego przedmiotu robót wskazanych w doręczonemu zgłoszeniu lub zawartej umowie z wykonawcą.

Inwestor ma prawo w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia złożyć podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.  Powyższy sprzeciw wymaga również formy pisemnej pod rygorem nieważności.  Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą. Jeżeli, tak określona wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy.

Powyżej opisane regulacje mają odpowiednie zastosowanie do ochrony roszczeń dalszych podwykonawców względem inwestora, wykonawcy i podwykonawcy.

Podsumowując, nowelizacja wprowadziła kwotowe ograniczenie odpowiedzialność inwestora oraz uściśliła reguły zgłaszania przez inwestora sprzeciwu. Co istotne inwestor będzie ponosić odpowiedzialność za roboty, które zostały wcześniej szczegółowo określone. Wskazuje się, że powyższe zmiany mają przyśpieszyć proces budowlany, albowiem został wyeliminowana procedura uzyskiwania zgody inwestora na zlecanie robót podwykonawcom.