erewrbtt-in

WYSOKOŚĆ CZYNSZU UZALEŻNIONA OD SPOSOBU KORZYSTANIA Z LOKALU

Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do różnicowania opłat na koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości w zależności od przeznaczenia lokalu. Oznacza to, że niewykluczone jest pobieranie wyższych opłat na poczet utrzymania części wspólnych do właścicieli nieruchomości o charakterze użytkowym, jeśli charakter działalności generuje zwiększone koszty utrzymania budynku. 

W stanie faktycznym sprawy rozpoznawanej przez Sąd Apelacyjny w Warszawie (I ACa 91/16)  na parterze budynku zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową znajdowały się lokale będące własnością powoda, który od wielu lat prowadził w nich działalność gastronomiczną. Prowadzona działalność spowodowała zniszczenie elewacji budynku i balkonów m.in. poprzez montaż klimatyzatorów, reklam i innych urządzeń bez zgody wspólnoty, a także zanieczyszczenie ścian budynku. W związku z zaistniałą sytuacja, wspólnota podjęła uchwałę znacząco podwyższając zaliczki płaconą przez właścicieli lokali użytkowych na koszty zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej. Z zebranych w ten sposób środków wspólnota planowała remont frontu budynku.

Powód zaskarżył przedmiotową uchwałę, wskazując na niedopuszczalne zróżnicowanie w zakresie obciążeń ponoszonych na rzecz wspólnoty przez poszczególnych właścicieli lokali.

Rozpatrując zaskarżoną uchwałę Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, że co do zasady wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę różnicującą opłaty z tytułu zaliczek na nieruchomość wspólną, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokali użytkowych. Obciążenia od właścicieli nieruchomości użytkowych mogą być wyższe niż od właścicieli lokali mieszkalnych.

W realiach rozpatrywanej sprawy sąd ustaliły, że działalność gastronomiczna w formie barów i restauracji, prowadzona w lokalach użytkowych należących do powoda, generowała znacznie większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne. Zabrudzenia podwórza przez klientów restauracji, jak też znaczna ilość odpadów gospodarczych wytwarzanych w lokalach powodowały, że pozwana wspólnota musiała opłacać wyższe koszty sprzątania nieruchomości oraz częściej przeprowadzać dezynsekcję i deratyzację części wspólnych budynku. Sąd Apelacyjny ponadto uznał, że większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spowodowane były też koniecznością remontu elewacji, która w przeważającej mierze została zniszczona poprzez działalność lokali użytkowych. W konsekwencji zaskarżona uchwała została uznana za zgodną  z prawem i nienaruszającą zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak też interesu majątkowego powoda, a jej podjęcie było uzasadnione okolicznościami.