Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie jest prawem podlegającym dziedziczeniu i nie wchodzi w skład masy spadkowej po zmarłym. Prawo to może, z mocy prawa, przejść na ściśle określone osoby, pod warunkiem, że zamieszkiwały one w tym lokalu do chwili śmierci jedynego najemcy.

W ten sposób uprzywilejowani są: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Jeżeli w dniu śmierci jedynego najemcy lokalu mieszkalnego nie ma żadnej z osób, które wstępują w tej sytuacji w stosunek najmu, prawo to wygasa, zaś jeśli kilka osób spełnia warunki do wstąpienia w stosunek najmu wstępują one w tę umowę łącznie.

To oznacza, że z dniem śmierci dotychczasowego najemcy, nowi najemcy są związani zawartą umową najmu, ze wszystkimi konsekwencjami: mogą zajmować i korzystać z lokalu, a także mają obowiązek uiszczać czynsz. Jednakże nowi najemcy mogą wypowiedzieć taką umowę, nawet, jeżeli najem został zawarty na czas oznaczony i umowa nie przewidywała możliwości jego przedterminowego rozwiązania. Zasada ta nie ma jednak zastosowania w przypadku, gdy umiera jeden ze współnajemców lokalu mieszkalnego – mowa tu w szczególności o współmałżonku najemcy, który jest w określonych przypadkach stroną umowy z mocy prawa, nawet jeżeli formalnie jej nie zawierał.

Również najem lokali należących do Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie podlega dziedziczeniu, jednakże partycypacja w kosztach budowy lokalu, dająca prawo wskazania najemcy, jest dziedziczna na zasadach ogólnych. W konsekwencji spadkobiercy, dziedzicząc partycypację, mogą wskazać siebie jako najemców (pod warunkiem spełnienia warunków stawianych najemcom TBSów) i będą mogli wstąpić w stosunek najmu lokalu.