Brak jednoznacznego uregulowania statusu prawnego balkonu w ustawie o własności lokalu, spowodował liczne kontrowersje dotyczące tego, czy balkon należy kwalifikować jako pomieszczenie przynależne do lokalu, czy też jako część nieruchomości wspólnej. Rozpoznanie, czy dany element stanowi część wspólną ma zasadnicze znaczenie przy ustaleniu na kim ciąży obowiązek przeprowadzenia naprawy lub konserwacji – na właścicielu lokalu, czy wspólnocie mieszkaniowej oraz w jakim zakresie właściciel może samodzielnie integrować w ich estetykę i strukturę architektoniczną.

Przepisy definiują nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W świetle tej definicji, w orzecznictwie sądowym, nie wywołuje rozbieżności rozpoznanie charakteru takich elementów nieruchomości jak fundamenty, ściany zewnętrzne, dachy, wejścia, klatki schodowe, korytarze, bramy wjazdowe, które stanowią części wspólne. Wiele problemów nastręcza jednak konieczność dokonania klasyfikacji m.in. balkonów i tarasów. Literalne rozumienie przepisu prowadziłoby do uznania, że balkon jako przeznaczony do wyłączonego użytku osób zajmujących dany lokal nie stanowi przedmiotu współwłasności wszystkich właścicieli.

W orzecznictwie polskich sądów powszechnych ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal, stanowi część składową tego lokalu. Jednakże odnosi się to jedynie do „wewnętrznej” części balkonu, natomiast elementy zewnętrzne i konstrukcyjne balkonu bezpośrednio przylegające do bryły budynku są elementami nieruchomości wspólnej.

W szczególności w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., (sygn. III CZP 10/08) Sąd Najwyższy dokonał swoistego podziału balkonu na część stanowiącą pomieszczenie pomocnicze lokalu oraz część stanowiącą nieruchomość wspólną. W ocenie SN balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal, stanowi część składową tego lokalu, jednak elementy zewnętrzne i konstrukcyjne balkonu bezpośrednio przylegające do bryły budynku są elementami nieruchomości wspólnej: „ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem […] powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną”. W uchwale podkreślono również, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Z kolei wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

W orzecznictwie zwraca się również uwagę, że pewne elementy balkonu natury architektonicznej lub estetycznej (np. barierki, daszki) powinny być uważane za części nieruchomości wspólnej. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 roku  (sygn. akt I ACa 763/13) wskazał, iż „części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu”. Sąd Apelacyjny podkreślił, że całkowicie nieracjonalnym byłoby rozwiązanie, które nakładałoby na właścicieli poszczególnych lokali obowiązek utrzymania barierek balkonów w stanie należytym, a co za tym idzie także obowiązek ich okresowego malowania, gdyż to w efekcie doprowadziłoby do całkowitego chaosu estetycznego.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2022 r. (sygn. akt II OSK 835/19) potwierdzono dotychczasowe orzecznictwo wskazując, iż sama jedynie kwestia przynależności balkonów do lokali, nie ma przesądzającego znaczenia dla prawidłowości wskazania adresata obowiązków z art. 61 ustawy Prawo budowlane tj. obowiązków w zakresie utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W ocenie NSA, jeżeli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za części nieruchomości wspólnej, chociażby służyły do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.

Masz wątpliwości odnośnie nieruchomości ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest praktyką w prowadzeniu cywilistycznych procesów sądowych oraz rzeczowym podejściem do spraw prawnych.