Zaleciłem zawarcie umowy na czas oznaczony i wprowadzenie furtek wyjścia z umowy. Mijają lata i jednak chcemy z umowy wyjść, ale widzimy, że niestety nasza przyczyna rozstania nie została skatalogowana w umowie. Sięgamy do kodeksu.

Najpierw, gdy jesteśmy wynajmującym (najczęściej: właścicielem). Pomijam w niniejszych rozważaniach przypadek najczęstszy, dla którego właściciel chce rozstać się z najemcą, czyli brak płatności, bo odpowiednie uregulowanie zazwyczaj znajduje się w umowie, a i dość jednoznacznie jest opisane w kodeksie, choć kwestie nie dość oczywiste (np. co z należnościami za media w kontekście 672 i 687 k.c.; co jeśli najemca dokona częściowej płatności itd.) i przy okazji tego zagadnienia się znajdą, ale o tym w innym odcinku.

Tak więc załóżmy, że jesteśmy w kropce, chcemy pozbyć się najemcy, ale umowa zawarta na czas oznaczony nam na to nie pozwala (brak stosownych przyczyn). Otwieramy k.c. czytamy 678 i darujemy naszą nieruchomość np. synowi. W tym miejscu dygresja – przeniesienie własności przedmiotu najmu nie skutkuje wygaśnięciem umowy najmu, choć potocznie uważa się inaczej – jest właśnie tak, że nabywca lokalu jest związany dokładnie tą umową najmu, którą kiedyś zawarł zbywca nieruchomości. A więc syn wstępuje w stosunek najmu i w tym momencie nasza umowa zawarta na czas oznaczony nieomal staje się umową zawartą na czas nieoznaczony (tymczasowo) i, w oderwaniu od przyczyn wskazanych w umowie, możemy, będąc synem, wypowiedzieć umowę – najczęściej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

A teraz jesteśmy najemcą i denerwujemy się, że tak łatwo można się nas pozbyć. Wyciągamy wtedy tajny oręż, który ukuliśmy zaraz po podpisaniu umowy. Poszliśmy przecież do notariusza, który nadał naszemu egzemplarzowi umowy, choćby bez wiedzy właściciela, tzw. datę pewną. I wtedy wyżej opisana próba właściciela będzie wobec nas bezskuteczna – gdy zawarliśmy umowę w formie pisemnej, lokal nam wydano, a umowie nadaliśmy datę pewną zanim wynajmujący przeniósł własność lokalu. A jeśli nieopacznie nie udaliśmy się do notariusza piszemy do właściciela, by dobrze rozważył co robi pod rygorem odpowiedzialności odszkodowawczej zbywcy z art. 679 k.c.

Co może zrobić najemca, gdy chce przedterminowo opuścić lokal ? Zanim przeszukamy kodeks, ponowna dygresja. Każdą umowę można rozwiązać za porozumieniem stron. Żyjmy dobrze z właścicielem, zwyczajnie się szanujmy, przestrzegajmy swoich wzajemnych praw, a wtedy łatwiej będzie dogadać się co do przedterminowego rozstania, choćby przyczyny umownej lub kodeksowej nie było. Jeśli jednak właściciel jest oporny, to może rzecz posiada wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie korzystanie z rzeczy, a których właściciel nie usuwa ? A może lokal posiada wady, które zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych ? W takich przypadkach umowę można wypowiedzieć, a jeśli wada jest mniejszej wagi można przynajmniej żądać obniżenia czynszu.

Wynajmujący także przedterminowo rozwiąże umowę w przypadkach opisanych w kodeksie, takich jak bezprawny podnajem czy używanie sprzeczne z umową lub przeznaczeniem rzeczy albo zaniedbywanie rzeczy.

Przeczytaj też pozostałe artykuły z cyklu Akademia Umowy Najmu:

Część I – Umowa najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Część II – Wypowiadanie umowy najmu. 

Część IV – Wypowiadanie umowy najmu a data pewna.