Zanim przejdę do kolejnych zagadnień dotyczących najmu, wracam do zagadnienia omawianego 2 lutego, gdyż – jak to bywa w naszym zawodzie – nie zawsze sądy orzekają zgodnie z tzw. dominującym poglądem doktryny i orzecznictwa.

Zaprzyjaźniony mecenas opowiedział mi o sprawie, w której poznański sąd rejonowy stanął na stanowisku, iż tylko ZAWARCIE umowy najmu z datą pewną chroni najemcę przed wypowiedzeniem umowy najmu przez nabywcę przedmiotu najmu w trybie art. 678 par. 1 k.c., a więc nie jest chroniony najemca, który datę pewną nadał później.

Dla przypomnienia: data pewna to urzędowe poświadczenie daty zawarcia umowy, które jest skuteczne względem osób nie uczestniczących w dokonaniu danej czynności prawnej (np. adnotacja poczyniona przez notariusza).  Data pewna potwierdza, iż osoba, która wyraziła oświadczenie woli uczyniła to w konkretnym dniu i ma w związku z treścią art. 678 § 2 kodeksu cywilnego kluczowe znaczenie dla najemcy, któremu gwarantuje, iż umowa zawarta na czas oznaczony będzie obowiązywała do końca okresu na jaki została zawarta, o czym pisałem poprzednio.

Oczywiście z ww. poglądem sądu poznańskiego, o którym wspomniał kolega, nie mogę się zgodzić. Po pierwsze dlatego, że w mojej ocenie należy zawsze, o ile to możliwe, przepis analizować przez pryzmat celu dla którego powstał, by nie skupiać się wąsko na literalnym brzmieniu – taka zasada wykładni przepisu nie zawsze niestety przebija się w orzecznictwie (ale, o czym poniżej, przy interpretacji omawianego przepisu taka na szczęście jest interpretacja dominująca). W tym przypadku cel jest prosty – jeśli najemca udowodni bezspornie, że umowa najmu została zawarta zanim nowy właściciel wszedł w prawa i obowiązki wynajmującego, to jest chroniony. Ustawodawca wybrał jednoznaczną metodę dowodzenia – nadanie dokumentowi daty pewnej (w domyśle: przed przejściem praw i obowiązków na nowego wynajmującego). Mając na uwadze ponadto fakt, iż niemal 100 % umów najmu nie nabiera formy notarialnej (lub podpisy pod tymi umowami nie są składane w obecności notariusza), a w każdym razie taki był odsetek przed wprowadzeniem instytucji najmu okazjonalnego, przyjęcie interpretacji poznańskiego sądu prowadziłoby do nadmiernego sformalizowania transakcji najmu, które to transakcje częstokroć są zawierane właśnie na czas oznaczony.

Po drugie pogląd sądu poznańskiego jest niedominujący i został potwierdzony w zasadzie jedynie w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach w z 7.2.2007 r. (sygn. I ACA 1569/06), podczas gdy ja opieram się na opinii kilku cenionych komentatorów, w tym przede wszystkim profesor Panowicz-Lipskiej (w Systemie Prawa Prywatnego) i dr hab. Osajdy (w komentarzu do KC Wydawnictwa Beck) oraz Sądu Najwyższego w wyrokach z 5.2.2009 r. (I CSK 325/08) i z 7.2.2008 r. (V CSK 397/07).

Zapoznaj się z pozostałymi artykułami z cyklu Akademia umowy najmu:

Część I – Umowa najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony. 

Część II – Wypowiadanie umowy najmu. 

Część III – Jeszcze o wypowiadaniu umowy najmu.

Masz wątpliwości odnośnie nieruchomości ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest praktyką w prowadzeniu cywilistycznych procesów sądowych oraz rzeczowym podejściem do spraw prawnych.