Czy nie prowadzisz przypadkiem działalności gospodarczej przy okazji zajmowania się własnymi nieruchomościami ?
Konieczność regulowania składek ZUS, wystawianie faktur VAT, prowadzenie księgowości i częstsze regulowanie podatków we własnym zakresie (a nie przede wszystkim przy okazji wizyt u notariusza) – tych czynności starają się unikać ci, których skala działalności jest stosunkowo niewielka. Należy jednak pamiętać, że organy skarbowe mogą w niektórych przypadkach dojść do niekorzystnych wniosków.
Fiskus stwierdzi, że prowadzona jest działalność gospodarcza, gdy dojdzie do wniosku, że nasze czynności mają charakter zorganizowany i ciągły w rozumieniu art. 5a pkt.) 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.Granica między prowadzeniem czynności związanych z zarządem własnymi nieruchomościami w sposób zorganizowany i ciągły, a po prostu racjonalnym gospodarowaniem nieruchomościami jest bardzo płynna.
I tak „Działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność nieruchomości wykazują cechy zorganizowania i ciągłości (…), gdy (…) będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.” (wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., II FSK 773/13). Czy jesteśmy bliżej odpowiedzi na pytanie kiedy zaczyna się działalność gospodarcza ? Nie sądzę. Mamy tak ocenne sformułowania jak „normalne” wykonywanie, „istotnie” odbiegały, „stałe” źródło czy wreszcie nawet „zamiar„. Dla jednych jak najkorzystniejszy wynajem będzie normalnym wykonywaniem zarządu nieruchomościami, dla innych wynajem krótkoterminowy już normalny nie będzie, będzie istotnie odbiegał od normalnego wykonywania (choć przecież w kurortach nadmorskich czy dzielnicach staromiejskich mógłby jednak być uznany za normalny). Ze „stałym” źródłem można dyskutować, bo przecież każdy wynajmujący wynajmuje swoje mieszkanie długoterminowo, aby mieć stałe źródło i ma taki zamiar (posiadania stałego źródła dochodu), nieracjonalne byłoby nie chcieć mieć stałego źródła i działać bez takiego zamiaru, ale nie oznacza to przecież zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej (gdy np. jesteśmy wziętym chirurgiem czy przedszkolanką). Przy tym karniści wiedza najlepiej jak trudno.udowadnia się istnienie lub nieistnienie zamiaru (psychologowie zapewne jeszcze bardziej zdyskredytowaliby takie próby)…
To może tu: „(…) do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków w róźne dobra, które w określonej perspektywie czasowej moga być korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m. in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości lokali po ich przekształceniu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych nie wykracza poza działania mieszcące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.” (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14). Lepiej. Mamy konkret – mamy zielone światło na kupowanie nieruchomości i dokonywanie ich podziałów bez konieczności „otwierania firmy”.
Ale ale nie rozpędzajmy się „O działalności decyduje: ciągłość działań, cel zarobkowy oraz zorganizowane działanie. (…) Przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności przedsięwzięć jednorazowych. Istony jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania” (wyrok NSA z 3 lipca 2013 r., II FSK 2110/11. Czyli jednak zielone światło na kupienie i podział, a nie kupowanie i dokonywanie podziałów. Przesłanka ciągłości będzie miała decydujące znaczenie, ponieważ każdy inwestor działa w celu zarobkowym i podejmuje mniej lub bardziej zorganizowane działania. Przesłankę celu należy w mojej ocenie całkowicie pominąć jako bezużyteczną, cel zarobkowy przyświeca w większości przypadków u tych właścicieli wielu nieruchomości, którzy definitywnie nie prowadzą działalności gospodarczej, a np. wynajmują jeden pokój dla studentów. Przesłanka zorganizowanego działania będzie też dość ocenna – czy zatrudnianie profesjonalnego zarządcy będzie działaniem zorganizowanym, a może przeciwnie korzystanie z zarządcy będzie świadczyło o scedowaniu pewnych zadań na profesjonalstę ? Tak więc ciągłość, powtarzalność, co najmniej kilkukrotne wykonywanie tych samych czynności, bez przerwy, będzie istotna. Ciągłość będzie istotna, ale również niepewna – czy ktoś kto kupuje jedną nieruchomości i dzieli na pół roku to przedsiębiorca czy już ten kto robi to raz na dwa lata czy także ten, kto tak działa raz na pięć lat ? W tym kontekście trudno uznać np. ciągły wynajem krótkoterminowy za działalność nieprofesjonalną, choć jeden z podatników przekonał fiskusa, że skoro nie zatrudnia księgowej, nie prowadzi działalności marketingowej, nie ma biura i nie świadczy dodatkowych usług dla najemców to nie jest przedsiębiorcą (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 3 lutego 2016 r. ITPB/4511-1169/15/MPŁ). A przekonał, gdyż twierdził, że działania „nie będą prowadzone w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany”, choć przecież wynajmu krótkoterminowego nie da się prowadzić w sposób nieuporządkowany.
Jak jest naprawdę ? Tak jak w wielu innych przypadkach nie ma uniwersalnej recepty. Potrzeba podejścia indywidualnego, każdy przypadek jest inny… Być może uda się przekonać organy podatkowe i sąd tak jak w sprawie gdańskiej.
Sprawdź inne pokrewne artykuły:
