flaga - język polski english version flag
Nawigacja Google Maps do Kancelarii

Jesteś tutaj:  Strona główna » Aktualności » Najem okazjonalny

26.09.2017

Najem okazjonalny

TEMATY: 

Jak bezpiecznie i bez ponoszenia dużych kosztów wynająć mieszkanie ? Najem okazjonalny to rozwiązanie godne polecenia.

Najem okazjonalny

W co inwestować, gdy zysk z lokat i obligacji jest symboliczny, a sytuacja na giełdach niepewna ? Wielu decyduje się na kupno nieruchomości, najczęściej mieszkania pod wynajem. Inwestor kupuje lokal, wykańcza, mebluje i szuka najemcy. Następnie zawarta zostaje umowa najmu, wprowadza się np. rodzina z dziećmi, ale pierwszy, drugi i kolejny czynsz nie wpływa na konto. Po jakimś czasie inwestor trafia do prawnika i choćby był on sprawny, ustawowa ochrona praw lokatorów i długotrwałe procedury sądowe skutkują brakiem wpływów przez kolejne lata. W końcu teoretycznie można lokatorów eksmitować, ale w praktyce nie, gdyż miasto nie zapewnia lokalu socjalnego. Inwestycja zamiast przynosić zyski rodzi notoryczne straty, a przy tym wycofanie się z niej jest praktycznie niemożliwe, gdyż mieszkanie z niepłacącymi lokatorami jest niesprzedawalne.

Tymczasem najem okazjonalny umożliwia wynajmującemu szybkie pozbycie się lokatorów, którzy odmawiają opuszczenia lokalu pomimo wygaśnięcia umowy w związku z nieregulowaniem czynszu. Umowa musi być sporządzona na piśmie i zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Bardzo ważnym elementem umowy najmu okazjonalnego jest załączone do umowy oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, sporządzone w formie aktu notarialnego. W takim oświadczeniu najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji. Takie poddanie się egzekucji ma ten skutek, że wynajmujący będzie mógł szybko pozbyć się lokatorów, którzy odmawiają wyprowadzki.

W sytuacji, gdy lokatorzy, pomimo wystosowania przez właściciela żądania do opróżnienia lokalu, nie będą chcieli się wyprowadzić właściciel może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego, które odbędzie się praktycznie bez udziału lokatorów i ograniczy się w zasadzie do nadania tzw. klauzuli wykonalności, co oznacza, że etap sądowy jest wielokrotnie krótszy niż zazwyczaj. Uzyskany w postępowaniu sądowym tytuł wykonawczy będzie stanowił podstawę wykonania egzekucji, czyli eksmisji lokatorów.

Warto zaznaczyć, że w przypadku najmu okazjonalnego lokatorów nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w zakresie eksmisji. W szczególności nie ma tutaj zastosowania przepis uniemożliwiający wykonanie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Niechciani lokatorzy wyprowadzą się do osoby, która złożyła przy zawieraniu umowy, oświadczenie, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

O zawarciu umowy należy powiadomić urząd skarbowy. Dochód z umowy najmu okazjonalnego opodatkowany jest stawką 8,5% płatną bez względu na wysokość osiąganych przychodów, a więc znacznie niższą niż dochody opodatkowane w skali podatkowej – obecnie stawkami 18 i 32 – procentowymi.  Koszty notarialne także nie są znaczące, nie przekraczają 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Rzadko kiedy ustawodawcy udaje się znaleźć rozwiązanie prawne, które jest racjonalne, bezpieczne, nieprzeformalizowane, niedrogie i nieobciążone wysokimi podatkami. Najem okazjonalny to mój faworyt do prawnego Oskara ostatnich lat. Bardzo dobrze niweluje ryzyko związane z podpisaniem tradycyjnej umowy najmu, jest bezpieczne dla właściciela, w dobry sposób odsiewa potencjalne czarne owce wśród najemców, tzn. tych, którzy w razie problemów ze spłatą nie będą chcieli się wyprowadzić (i mieli dokąd się wyprowadzić). Kilka niezbędnych formalności na starcie to mały kłopot w porównaniu z możliwymi stratami przy wyborze ścieżki tradycyjnej. Stawka podatku dochodowego (8,5 %) jest znośna, a koszty notarialne niewielkie, co powinno być akceptowalne, ponieważ w zamian właściciel zyskuje ochronę. Najem okazjonalny pozwala rzeczywiście traktować mieszkanie jak inwestycję.

Nadal pomimo upływu kilku lat od wejścia w życie nowelizacji umożliwiającej zawieranie takich umów ich odsetek jest niewielki (zaledwie 5% umów zawieranych jest w tym trybie). Świadczy to z jednej strony o niskiej świadomości prawnej, a z drugiej być może także o pewnym minimalizmie, niedostatecznej sile przekonywania czy braku wyobraźni właścicieli, którzy uginają się przed najemcami odmawiającymi stawiania się u notariusza. Zakładam też, że niektórzy właściciele nie chcą ponosić jakichkolwiek kosztów notarialnych lub po prostu wolą uniknąć podatku.

biznes compliance deweloper dział spadku franki international contracts kredyt hipoteczny księga wieczysta majątek małżonków najem nasi klienci nasze sukcesy nieruchomości odszkodowanie opiniowanie umów plan zagospodarowania podwyższenie kapitału podział nieruchomości pracodawca Prawnik Twojego biznesu prawo internetu proces budowlany przekształcenie spółki przetarg - obsługa rejestracja spółek rejestracja znaku reprezentacja w sądzie RODO sprzedaż nieruchomości spółka udziały w spółce upadłość konsumencka venture capital windykacja wspólnota mieszkaniowa własność intelektualna zarząd spółki