Stosunek najmu należy bezsprzecznie zaliczyć do grona tych stosunków cywilnoprawnych, na tle których stosunkowo często mamy do czynienia z różnego rodzaju sporami, w przypadku których roszczenia dochodzone są na drodze sądowej. Najczęściej spotykamy się z pozwami o zapłatę czynszu najmu. Umowa najmu, podobnie jak inne funkcjonujące w prawie prywatnym umowy, może być co do zasady dowolnie kształtowana. Pozwala na to dyspozycja art. 353¹ k.c., stanowiąca zasadę swobody umów. Zgodnie z nią, stronom przysługuje dowolność w kształtowaniu stosunku prawnego, doznająca jednakże pewnych ograniczeń. Ustawodawca wskazał, iż treść lub cel takiego stosunku nie mogą przeczyć jego właściwości, ustawie i zasadom współżycia społecznego.

Do natury stosunku najmu odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 stycznia 2018 r. (sygn. akt III CZP 93/177). Uchwała ta powstała na skutek przedstawienia SN istotnego zagadnienia prawnego przez Sąd Okręgowy. Sprawa dotyczyła powództwa o zapłatę kwoty 56 652,23 zł wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu czynszu najmu wózka widłowego za okres od stycznia 2013 r. do marca 2014 r. Należność ta wynikała z zawartej przez strony umowy najmu na czas oznaczony, do której dołączono Ogólne Warunku Najmu Długoterminowego. Przewidywały one między innymi uprawnienie wynajmującego do zablokowania lub czasowego odebrania przedmiotu umowy w przypadku istotnego naruszenia jej postanowień do czasu usunięcia przyczyn naruszenia, z jednoczesnym zastrzeżeniem, iż w okresie czasowego pozbawienia najemcy możliwości używania rzeczy wynajmujący nieprzerwanie zachowuje prawo do naliczania czynszu. Ponadto, w razie dłuższego niż 30 dni opóźnienia w zapłacie należności wynikających z umowy obie strony uprawnione były umowę rozwiązać bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym i taka też sytuacja faktycznie zaistniała, a następnie powódka wystąpiła na drogę sądową z żądaniem zapłaty zaległego czynsz najmu. Sprawa trafiła do drugiej instancji, a kwestią poddaną pod rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego były to, czy „postanowienie umowne zezwalające jednej stronie stosunku prawnego na czasowe powstrzymanie się z własnym świadczeniem i zachowanie prawa do świadczenia wzajemnego z uwagi na nienależyte wykonanie zobowiązania przez drugą stronę stosunku prawnego, do czasu wywiązania się przez tę stronę ze swojego zobowiązania umownego” może być uznane za sprzeczne z właściwością stosunku najmu?

Zdaniem SN takie postanowienie jest w istocie sprzeczne z właściwością stosunku najmu (i przez wzgląd na art. 58 k.c. nieważne), bowiem zasada swobody umów nie może być pojmowana jako przyznająca stronom absolutną dowolność w kształtowaniu ich praw i obowiązków. Uzasadniając podjętą uchwałę, SN zważył, iż szczególne znaczenie w analizowanym stanie faktycznym ma jedno z trzech ograniczeń wyżej wymienionej zasady, jakim jest brak sprzeczności z naturą określonego stosunku. W uzasadnieniu podkreślono wagę sensu społeczno-gospodarczego danej umowy i wskazano, że gdy dochodzi do jego podważenia poprzez dodatkowe postanowienia, powstaje konieczna do usunięcia w oparciu o kryterium właściwości stosunku prawnego wewnętrzna sprzeczność. Gotowość do ponownego oddania rzeczy do używania w momencie uregulowania przez najemcę zaległych należności nie jest zdaniem SN bezwarunkowa, a co za tym idzie nie ma wpływu na stan sprawy. Wskazano, iż poprzez uniemożliwienie najemcy używania rzeczy, wynajmujący nie spełnia swojego świadczenia, a więc należnego mu czynszu nie można wówczas traktować jako świadczenia ekwiwalentnego.