flaga - język polski english version flag
Nawigacja Google Maps do Kancelarii

Jesteś tutaj:  Strona główna » Aktualności » Umowa najmu nadal obowiązuje, ale właściciel przejął lokal, czy może żądać czynszu ?

27.09.2018

Umowa najmu nadal obowiązuje, ale właściciel przejął lokal, czy może żądać czynszu ?

TEMATY: 

Stosunek najmu należy bezsprzecznie zaliczyć do grona tych stosunków cywilnoprawnych, na tle których stosunkowo często mamy do czynienia z różnego rodzaju sporami, w przypadku których roszczenia dochodzone są na drodze sądowej. Najczęściej spotykamy się z pozwami o zapłatę czynszu najmu. Umowa najmu, podobnie jak inne funkcjonujące w prawie prywatnym umowy, może być co do zasady dowolnie kształtowana. Pozwala na to dyspozycja art. 3531 k.c., stanowiąca zasadę swobody umów. Zgodnie z nią, stronom przysługuje dowolność w kształtowaniu stosunku prawnego, doznająca jednakże pewnych ograniczeń. Ustawodawca wskazał, iż treść lub cel takiego stosunku nie mogą przeczyć jego właściwości, ustawie i zasadom współżycia społecznego.

Do natury stosunku najmu odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 stycznia 2018 r. (sygn. akt III CZP 93/177). Uchwała ta powstała na skutek przedstawienia SN istotnego zagadnienia prawnego przez Sąd Okręgowy. Sprawa dotyczyła powództwa o zapłatę kwoty 56 652,23 zł wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu czynszu najmu wózka widłowego za okres od stycznia 2013 r. do marca 2014 r. Należność ta wynikała z zawartej przez strony umowy najmu na czas oznaczony, do której dołączono Ogólne Warunku Najmu Długoterminowego. Przewidywały one między innymi uprawnienie wynajmującego do zablokowania lub czasowego odebrania przedmiotu umowy w przypadku istotnego naruszenia jej postanowień do czasu usunięcia przyczyn naruszenia, z jednoczesnym zastrzeżeniem, iż w okresie czasowego pozbawienia najemcy możliwości używania rzeczy wynajmujący nieprzerwanie zachowuje prawo do naliczania czynszu. Ponadto, w razie dłuższego niż 30 dni opóźnienia w zapłacie należności wynikających z umowy obie strony uprawnione były umowę rozwiązać bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym i taka też sytuacja faktycznie zaistniała, a następnie powódka wystąpiła na drogę sądową z żądaniem zapłaty zaległego czynsz najmu. Sprawa trafiła do drugiej instancji, a kwestią poddaną pod rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego były to, czy „postanowienie umowne zezwalające jednej stronie stosunku prawnego na czasowe powstrzymanie się z własnym świadczeniem i zachowanie prawa do świadczenia wzajemnego z uwagi na nienależyte wykonanie zobowiązania przez drugą stronę stosunku prawnego, do czasu wywiązania się przez tę stronę ze swojego zobowiązania umownego” może być uznane za sprzeczne z właściwością stosunku najmu?

Zdaniem SN takie postanowienie jest w istocie sprzeczne z właściwością stosunku najmu (i przez wzgląd na art. 58 k.c. nieważne), bowiem zasada swobody umów nie może być pojmowana jako przyznająca stronom absolutną dowolność w kształtowaniu ich praw i obowiązków. Uzasadniając podjętą uchwałę, SN zważył, iż szczególne znaczenie w analizowanym stanie faktycznym ma jedno z trzech ograniczeń wyżej wymienionej zasady, jakim jest brak sprzeczności z naturą określonego stosunku. W uzasadnieniu podkreślono wagę sensu społeczno-gospodarczego danej umowy i wskazano, że gdy dochodzi do jego podważenia poprzez dodatkowe postanowienia, powstaje konieczna do usunięcia w oparciu o kryterium właściwości stosunku prawnego wewnętrzna sprzeczność. Gotowość do ponownego oddania rzeczy do używania w momencie uregulowania przez najemcę zaległych należności nie jest zdaniem SN bezwarunkowa, a co za tym idzie nie ma wpływu na stan sprawy. Wskazano, iż poprzez uniemożliwienie najemcy używania rzeczy, wynajmujący nie spełnia swojego świadczenia, a więc należnego mu czynszu nie można wówczas traktować jako świadczenia ekwiwalentnego.

biznes compliance deweloper dział spadku franki international contracts koronawirus kredyt hipoteczny księga wieczysta majątek małżonków najem nasi klienci nasze sukcesy nieruchomości ochrona środowiska odszkodowanie opiniowanie umów plan zagospodarowania podwyższenie kapitału podział nieruchomości pracodawca Prawnik Twojego biznesu prawo internetu proces budowlany przekształcenie spółki przetarg - obsługa rejestracja spółek rejestracja znaku reprezentacja w sądzie RODO sprzedaż nieruchomości spółka udziały w spółce umowa inwestycyjna upadłość konsumencka venture capital windykacja wspólnota mieszkaniowa własność intelektualna zamówienie publiczne zarząd spółki