Ulepszenie przedmiotu najmu to nic innego jak nakłady dokonane przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu, co do który do nich nie był zobowiązany, a które zwiększają wartość przedmiotu najmu w chwili jego zwrotu wynajmującemu. Teoretycznie wymagana jest zgoda wynajmującego na dokonanie nakładu Udzielenie zgody przez wynajmującego lub jej brak nie ma niestety znaczenia z uwagi na brak skutecznej dla najemcy sankcji, ponieważ w przypadku ulepszenia nieruchomości każdorazowo należy odwołać się do art. 676 k.c., co ze względu na zaproponowane przez ustawodawcę rozliczenie tych nakładów pomiędzy stronami wydaje się być nie do końca sprawiedliwym rezultatem dla wynajmującego.

Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Podobne zasady obowiązują w przypadku lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustawią o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (dalej:OchrLokU) zabrania się co prawda najemcy dokonywania ulepszeń bez zgody wynajmującego, lecz jednocześnie art. 6e ust. 2 OchrLokU stanowi, że wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę jeśli je dokonał bez zgody wynajmującego i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia wg stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Mimo wszystko, brak zgody wynajmującego na dokonanie nakładu i tak uruchamia konieczność zapłaty sumy odpowiadającej wartości ulepszenia, jeśli właściciel nie wybierze przywrócenia stanu poprzedniego lub nie może go wybrać, bo to technicznie niemożliwe. W przypadku, w którym przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe w praktyce wynajmujący musi zatrzymać ulepszenia które zostały samowolnie, bez jego zgody wprowadzone przez najemcę oraz – co wydaje się szokujące – zapłacić ich wartość. Takie rozwiązanie przede wszystkim godzi w uprawnienia wynajmującego wywodzące się z prawa własności i prowadzi do sytuacji, gdzie jego brak zgody na pewne czynności może być ignorowany przez najemcę bez żadnych ujemnych konsekwencji dla niego (jeśli przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe).

Analizowany art. 676 k.c. może przysporzyć wiele niedogodności właścicielowi wynajmowanej nieruchomości. Warto podkreślić, że należy bardzo szeroko interpretować pojęcie możliwości usunięcia ulepszeń bez naruszenia substancji lokalu, tak aby ułatwić wynajmującemu wykonanie uprawnienia polegającego na żądaniu usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego.