Czy spłata hipoteki obciążającej sprzedawaną nieruchomość może zmniejszyć podatek dochodowy od jej sprzedaży? Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie potwierdził, że nie ma takiej możliwości.

Sprawa dotyczyła podatniczki, która otrzymała w darowiźnie nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą kredyt zaciągnięty przez darczyńcę. Rok później sprzedała ją za 458.000,00 zł, a ponad 104.000,00 zł z uzyskanej kwoty przeznaczyła na spłatę kredytu hipotetycznego obciążającego sprzedaną nieruchomość.

W rozliczeniu PIT-39 podatniczka pomniejszyła swój dochód o spłaconą kwotę, twierdząc, że faktycznie tych pieniędzy nie uzyskała, ponieważ zostały one przeznaczone na sprzedaż hipoteki obciążającej nieruchomość. Fiskus nie podzielił zdania podatniczki i uznał jej działanie za sprzeczne z prawem wskazując, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozwala traktować spłaty cudzego długu jako kosztu odpłatnego zbycia. Zdaniem fiskusa kosztami mogą być jedynie nakłady zwiększające wartość nieruchomości lub podatek od spadków i darowizn, a spłata długu osoby trzeciej nie mieści się w tym katalogu.

Fiskus wskazał również, że sprzedaż nieruchomości była możliwa bez spłaty hipoteki – kupujący mógł przecież nabyć nieruchomość z obciążeniem hipotecznym. W decyzji wskazano, że spłata długu była jedynie decyzją podatniczki co do rozdysponowania środków ze sprzedaży.

Sama zainteresowana odwołała się od decyzji. Argumentowała, że nabywcy nie zgodziliby się na zakup nieruchomości z hipoteką, więc spłata była w praktyce konieczna, a opodatkowanie pełnej kwoty sprzedaży, tj. 458.000,00 zł bez jej umniejszenia o kwotę spłaconego kredytu hipotetycznego oznaczałoby płacenie podatku od pieniędzy, których faktycznie nie otrzymała.

Argumentacja podatniczki nie znalazła aprobaty Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, który utrzymał decyzję organu pierwszej instancji i określił zobowiązanie podatkowe na kwotę ponad 21.000,00 zł.

Zainteresowana nie chciała odpuścić i konsekwentnie broniła swojego stanowiska, kierując skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Podobnie jak wcześniej, skarga została oddalona. WSA wskazał, że przychodem ze sprzedaży jest cena określona w umowie, bez pomniejszenia o zobowiązania hipoteczne. Zgodnie z przepisami kosztami mogą być wyłącznie wydatki enumeratywnie wymienione w ustawie wśród których nie ma wskazanej spłaty hipoteki.

Jak słusznie zauważył WSA, hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela – oznacza to, że kupujący może nabyć nieruchomość wraz z obciążeniem, a wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić spłaty hipoteki od nowego właściciela.

Pamiętaj! Spłata hipoteki nie może zostać uznana za koszt obniżający podstawę opodatkowania. Przychód ze sprzedaży należy rozumieć zgodnie z ceną określoną w umowie, niezależnie od przeznaczenia jej części na spłatę hipoteki.

Masz problem z interpretacją niuansów prawnych związanych z Twoją nieruchomością ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest wiedzą z tego zakresu oraz praktycznym podejściem do spraw prawnych. Doświadczenie wynika m.in. z tego, że wiele lat byłem odpowiedzialny od strony prawnej za nieruchomości operatora sieci komórkowej ERA (obecnie T-Mobile) w zachodniej Polsce.