Wydaje się, że najważniejszym celem instytucji Ksiąg Wieczystych jest określony w art. 1 ustawy regulującej funkcjonowanie Ksiąg – ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece – cel ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Istnienie Ksiąg Wieczystych ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Chroni osoby zainteresowane przed negatywnymi skutkami nielojalności swojego kontrahenta.

Aby spełnić główny cel regulacji ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie takich instytucji jak rękojmia wiary publicznej oraz zasada jawności treści ksiąg wieczystych. Jakikolwiek wpis lub wniosek o którym uczyniono wzmiankę, korzysta z zasady jawności ksiąg wieczystych. Zasada jawności wyklucza możliwość powołania się przed sądem o nieznajomości danego zdarzenia, które zostało w księdze wieczystej wskazane. Aby zasada ta miała zastosowanie w praktyce, dana informacja o charakterze prawnym, np. roszczenie przysługujące osobie nieposiadającej statusu właściciela, musi zostać ujawnione, czyli musi istnieć adnotacja w księdze o danym istotnej z punktu widzenia prawnego informacji. Pojawia się pytanie czy każde roszczenie podlega wpisowi do księgi.

Nie wszystkie roszczenia podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 16 ustawy o KW i hipotece w wypadkach wskazanych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Jednocześnie w ust. 2 tego samego artykułu zostały wymienione konkretne roszczenia, które mogą zostać ujawnione. W konsekwencji powyższych założeń powstaje pytanie, czy ust. 2 zawiera katalog wyczerpujący roszczeń podlegających ujawnieniu czy sprawa ta może być uregulowana również przepisami odrębnych ustaw. W ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego należy przyjąć, iż zwrot w wypadkach wskazanych w przepisach ustawowych stosując wykładnię gramatyczną oraz systemową jasno wskazuje, iż katalog z ust. 2 nie jest zamknięty. Przykładowo roszczenia związane z przedsięwzięciami deweloperskimi uregulowane w prawie o notariacie również będą podlegać ujawnieniu w księdze wieczystej. Nie istnieją kryteria ograniczające ustawodawcę w kreowaniu katalogu roszczeń ujawnianych w księdze wieczystej.

Jednym z gwarantów zapewniających bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami jest instytucja rękojmia wiary publicznej uregulowana w art. 5 ukw. Zapewnia ona domniemanie prawdziwości ujawnionego stanu prawnego nieruchomości w przypadku konfliktu pomiędzy staniem faktycznym, a tym w Księdze Wieczystej. W literaturze przedmiotu wciąż duże wątpliwości budzi pytanie – czy instytucja rękojmi wiary publicznej, rozciąga się na kwestie ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej? Twierdząco na to pytanie odpowiedział SN w wyroku z 8 lutego 2019 roku (I CSK 770/17).

Aby uzyskać wpis swoich roszczeń do treści księgi należy wszcząć odpowiednie postępowanie wieczystoksięgowe. Sąd rozpatrzy w owym postępowaniu zasadność naszego wniosku i wyda orzeczenie. Należy mieć na uwadze, iż sąd badając kwestię dokonania czynności związanej z aktualizacją treści Księgi wieczystej nie ustala stanu faktycznego i nie bada, czy stan prawny po dokonaniu wpisu będzie zgodny ze stanem rzeczywistym jednak, zgodnie z zasadą legalizmu obowiązującą także w tym postępowaniu, ocenia czy wpis będzie dokonany zgodnie z prawem. SN zaakcentował ową kwestię w wyroku z 12 marca 2020 r. (IV CSK 276/18). Sąd podkreślił, iż w postępowaniu wieczystoksięgowym nie orzeka się o stosunkach prawnych tylko o treści księgi wieczystej, a wpisem objęte są dane wykazane właściwą podstawą, które nie muszą odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu.