Ukraińska tragedia skłania ludzi o dobrym sercu do pomocy. Wielu z nas dzieli się miejscem pod swoim dachem lub mieszkaniem kupionym pod wynajem.

Porada prawna dla właścicieli nieruchomości działających z odruchu serca jest trudna, ponieważ prawnik dostrzega ryzyka, o których nie myślimy i dochodzi do drastycznego zderzenia serca z rozumem. Przekazanie nieruchomości Ukraińcom odbywa się w polskich warunkach prawnych, w których istnieje nierównowaga na korzyść lokatorów, a taki status zyskuje uchodźca, który zajmuje lokal do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jest bowiem tak, co do zasady, że:

 

1. Nie można usunąć trwale niepłacących lokatorów w drodze tzw. samopomocy (tj. wystawiając rzeczy i wymieniając zamki).
2. Aby odzyskać posiadanie lokalu należy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne.
3. Postępowanie eksmisyjne w większości przypadków nie może być przeprowadzone bez skutecznego wypowiedzenia umowy.
4. Skuteczne wypowiedzenie umowy jest utrudnione treścią art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
5. Postępowania sądowe są długotrwałe.
6. Wykonanie wyroków eksmisyjnych jest ograniczone (m.in. okresem ochronnym).
7. Mimo posiadania wyroku eksmisyjnego gmina może nie mieć do dyspozycji lokalu socjalnego i wyrok jest w praktyce niewykonalny.
8. Nie można lokatorom pod rygorem odpowiedzialności karnej odciąć mediów ani w inny sposób utrudniać zamieszkiwania, które jest traktowane w charakterze podstawowej potrzeby życiowej (bardzo dobrze, że wprowadzono taki przepis, który ukrócił działania tzw. czyścicieli kamienic).

 

Ponadto istniejące dobre narzędzie prawne, tj. umowa najmu okazjonalnego jest, co oczywiste, trudne do wdrożenia, ponieważ (a) umowa najmu ma charakter odpłatny, a uchodźcy nie dysponują środkami (b) istotą najmu okazjonalnego jest m.in. to, że właściciel innej nieruchomości oświadcza przed notariuszem, iż przyjmie lokatora w razie, gdy ustanie umowa, a uchodźcy trudno jest znaleźć takiego właściciela.

W tej sytuacji nie ma idealnych rozwiązań prawnych. Po pierwsze sprawdźmy czy nie ma jednak szans na zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Po drugie rozważmy zawarcie umowy użyczenia (a więc w odróżnieniu od najmu: przekazania rzeczy bezpłatnie) na czas określony, gdyż do użyczenia nie stosuje się obostrzeń w zakresie wypowiedzenia wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Po trzecie pomyślmy ewentualnie o umowie najmu na czas określony. Odradzane jest zawieranie umowy najmu na czas nieokreślony.

Do rozważenia rozwiązanie czwarte, tj. podpisanie tzw. oświadczenia prekaryjnego, czyli oświadczenia o grzecznościowym, krótkotrwałym przekazaniu lokalu, które wygląda na pierwszy rzut oka dość korzystnie, a które zalecają niektórzy prawnicy. Jednak prekarium jest instytucją, której nie znajdujemy w Kodeksie Cywilnym ani ustawie o ochronie praw lokatorów, dla której orzecznictwo jest ubogie i brak jest pewności jak w razie sytuacji konfliktowej sąd potraktuje więź pomiędzy nami a uchodźcami, gdyż przyjmuje się, że prekarium charakteryzuje się brakiem węzła prawnego, co może być dyskusyjne, ponieważ jednak dochodzi do przekazania co najmniej dzierżenia lokalu. Możliwe, że sądy w takich przypadkach przyjmą, że do prekarium nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, ale takiej pewności nie ma. Ryzyko jest też takie, że uważa się (Paweł Księżak „Prekarium w prawie polskim”, Rejent 2/2017, który cytuje profesora Ignatowicza), iż jakiekolwiek formalizowanie (a więc np. spisywanie oświadczeń) dyskwalifikuje formę prekarium oraz, że prekarium ma bardziej zastosowanie w relacjach osób bliskich, sąsiedzkich. Chciałbym wierzyć, że sądy przyjmą, że w relacji właściciel lokalu-uchodźca zachodzi właśnie relacja prekarium, ale to melodia przyszłości. Oznaczałoby to summa summarum rozwiązanie piąte i poradę „nic nie podpisywać”.

Co mógłby zrobić parlament ? W mojej ocenie przyjąć niezwłocznie przepisy poszerzające najem okazjonalny o użyczenie okazjonalne i wprowadzić alternatywę do art. 19a ust. 2 pkt. 2) i 3) ustawy o ochronie praw lokatorów, tzn. przepisu regulującego wskazanie innego lokalu i o ww. oświadczenie właściciela innego lokalu (np. o oświadczenie starosty działającego w imieniu Skarbu Państwa). Albo uregulować instytucję prekarium i wyraźnie wyłączyć prekarium spod ustawy o ochronie praw lokatorów – właśnie w interesie uchodźców, byśmy my, właściciele lokali, nie mieli niepotrzebnych obaw przed ich przyjęciem do siebie.

„Nadmiar wiedzy jest równie szkodliwy jak jej brak” powiedział Emil Zola. Często powtarzam klientom, by dzielili to, co mówi prawnik przez dziesięć, inaczej bowiem nie zrobi się nic lub poświęci się zbyt wiele czasu i energii na zabezpieczanie się, a w między czasie druga strona może zniechęcić się lub wystraszyć, albo jak w tym przypadku – nie mieć gdzie spać. Stanowczo więc w tej absolutnie wyjątkowej sytuacji: ten wpis nie ma na celu zniechęcić Państwa do pomocy Ukraińcom, którzy znajdują się w tragicznym położeniu. Przeciwnie, pomagajmy jak możemy, niech w tym przypadku przeważy serce! Sami oferujemy uchodźcom nasze apartamenty i bierzemy ww. ryzyko prawne na siebie.

 

Aktualizacja 12 marca:

Jeszcze nie zdarzyło się, by mój artykuł tak szybko częściowo zdezaktualizował się (w zakresie powyżej kursywą), chociaż podstawowe konkluzje (przede wszystkim powyżej „po pierwsze”, „po drugie”) zdecydowanie się obroniły. A więc – parlament ekspresowo przyjął, prezydent podpisał i dziś weszła w życie ustawa, mocą której w stosunku do uchodźców wojennych z Ukrainy:

1. w zakresie umowy najmu okazjonalnego zniknął wymóg uzyskania oświadczenia właściciela innej nieruchomości złożonego przed notariuszem, iż przyjmie lokatora w razie, gdy ustanie umowa, a także wymóg wskazania alternatywnego lokalu, do którego uchodźca miałby się wyprowadzić.
2. w zakresie użyczenia nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc m.in. obowiązkowego orzeczenia w wyroku eksmisyjnym o posiadaniu lub nieposiadaniu uprawnienia do lokalu socjalnego oraz zimowego okresu ochronnego w wykonywaniu wyroków eksmisyjnych.

Wnioski są proste – zawierajmy w przypadku odpłatnego przekazania lokalu uchodźcom umowę najmu okazjonalnego, a w przypadku nieodpłatnego pisemną umowę użyczenia. Prekarium nadal nie zostało uregulowane ustawą, co oznacza, że atrakcyjność tej formuły przy równoczesnym doregulowaniu alternatywnej formuły użyczenia jeszcze bardziej zmalała.