Przez rozwód dochodzi do ustania wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. W efekcie dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność ułamkową i mieszkanie, które należało do małżonków łącznie należy teraz do każdego w jednej drugiej.  Powstaje pytanie czy w ślad za przekształceniem praw do mieszkania przekształcają się również zobowiązania związane z mieszkaniem, czyli np. czy każdy z małżonków odpowiada w całości za zobowiązania związane z własnością mieszkania wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (budynku i gruntu, na którym budynek jest posadowiony).

Zagadnienie to budziło poważne wątpliwości prawne i w związku z tym zgodnie z art. 390 § 1 k.p.c., sąd przedstawił je do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. Zadano następujące pytanie: „Czy po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek rozwodu odpowiedzialność małżonków będących współwłaścicielami lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który wchodził w skład majątku wspólnego, za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, powstałe po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, jest odpowiedzialnością proporcjonalną w stosunku do udziałów we współwłasności lokalu, czy też każdy z małżonków ponosi odpowiedzialność za całość zobowiązania z tego tytułu, a zaspokojenie wspólnoty mieszkaniowej przez któregokolwiek z małżonków zwalnia drugiego?”

Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. akt: III CZP 111/22 z dnia 20 października 2022 r. uznał, że zgodnie z ustawą o własności lokali, udział w nieruchomości wspólnej należy traktować jako udział w całości lokalu, wobec czego, zgodnie z art. 3 ust. 3 tej ustawy każdy współwłaściciel ma indywidualny obowiązek pokrywania ciężarów i wydatków związanych z zarządem nieruchomości wspólnej. To zobowiązanie do świadczeń ustalane ma być z uwzględnieniem części ułamkowej prawa do lokalu.

Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych odpowiada osobno wobec wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa nie może więc co do zasady domagać się zapłaty świadczeń łącznie od wszystkich współwłaścicieli, lecz indywidualnie, ułamkowo od każdego z nich.

Wyżej wymienione orzecznicze może być korzystne dla części byłych małżonków, szczególnie słabszych ekonomicznie zmuszanych de facto przez silniejszego ex-małżonka do ponoszenia całych kosztów. Co jest korzystne dla ex-małżonków jest niekorzystne dla wspólnot mieszkaniowych, którym może być trudniej egzekwować świadczenia. Tego rodzaju interpretacja jest jednak również niekorzystna dla ex-małżonka niekorzystającego z danego mieszkania, ponieważ sam fakt braku korzystania nie zwalnia tego ex-małżonka z opłat względem wspólnoty. W efekcie może dojść do konieczności nie do końca prostych rozliczeń na linii wspólnota-exmałżonkowie (osobna ewidencja dla każdego ze współwłaścicieli ułamkowych) oraz pomiędzy samymi exmałżonkami.

Niniejszy artykuł dotyczy stosunku współwłasności – w przypadku wspólnego najmu cudzego lokalu istotne jest określenie kręgu najemców w samej umowie, a także zastosowanie będą miały przepisy prawa, np. art. 680¹ oraz 688¹ k.c.