Starożytna instytucja drogi koniecznej pomimo swojego sędziwego wieku nadal znajduje zastosowanie w praktyce i jest przedmiotem sporów, a co za tym idzie również przedmiotem rozważań sędziów. Regulacja ta wywodzi się jeszcze z czasów imperium Rzymskiego i jego prawa natomiast w Polsce od 23 kwietnia 1964 roku widnieje oznaczona liczbą 145 w polskim Kodeksie Cywilnym.

Droga konieczna jest typem służebności gruntowej. Dzięki tej instytucji właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej  może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności gruntowej.

Problemem wynikłym z powyżej opisanej instytucji prawnej nad którym musiał pochylić się Sąd Najwyższy był spór dwóch spółek o kwestię kontynuacji ustanowionej  za wynagrodzeniem drogi koniecznej na jednej z nieruchomości. Nieruchomość władnąca została podzielona na 2 części. Jedną z wydzielonych działek spółka scaliła z trzecią nieruchomością przenosząc w jej mniemaniu uprawnienie również na nieobjętą pierwotnie działkę.

Takie działanie wzbudziło sprzeciw właściciela drugiej firmy. Zwrócił się on do Sądu z żądaniem usunięcia z księgi wieczystej służebności w zakresie rozciągniętym na nową działkę. Po rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy nie przychylił się do tego wniosku, opierając swoją decyzję o art. 290 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego, a ponieważ dotychczasowe orzecznictwo w omawianym zakresie nie było jednoznaczne, ten zwrócił się o pomoc do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy uchwałą III CZP 14/22 z dnia 13 stycznia 2022 roku przyznał rację stronie władnącej. Uznał, iż po podziale nieruchomości władnącej, a następnie połączeniu wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością nie mającą statusu nieruchomości władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość. W ten sposób przychylił się do stanowiska o regule kontynuacji.

SN uznał za właściwe przyjęcie podejścia, że działkę budowlaną może stanowić kilka nieruchomości. Jeśli należą one do jednego właściciela, wystarczy, by pas drogi koniecznej dochodził do jednej z nich, z niegdyś wyodrębnionych geodezyjnie działek. Co ciekawe orzeczenie SN stanowi sprzeczność z dotychczasową linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, która przychylała szalę na stronę posiadacza nieruchomości obciążonej.

Masz wątpliwości odnośnie nieruchomości ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest praktyką w prowadzeniu cywilistycznych procesów sądowych oraz rzeczowym podejściem do spraw prawnych.