Realizacja inwestycji budowlanej wymaga zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Niezależnie od tego, czy nieruchomość została nabyta pod budowę domu rodzinnego czy hali produkcyjnej – brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia uzyskanie niezbędnych pozwoleń.

 

Opisywany obowiązek nakłada ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy prawa budowlanego. Pierwsza ze wskazanych ustaw zawiera również legalną definicję dostępu drogi publicznej: dostęp do drogi publicznej oznacza dostęp do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności (art. 2 pkt. 14). Przepisy rozróżniają zatem bezpośredni dostęp do drogi publicznej i dostęp pośredni.
Z bezpośrednim dostępem mamy do czynienia, gdy nieruchomość bezpośrednio graniczy z drogą publiczną. Z kolei pośredni dostęp może być zapewniony przez inną działkę poprzez ustanowienie służebności lub poprzez drogę wewnętrzną.

 

Czym jest droga wewnętrzna? Ustawodawca zdefiniował pojęcie dróg wewnętrznych w opozycji do dróg publicznych wskazując, że drogi wewnętrzne nigdy nie stanowią dróg publicznych – nawet jeżeli ich właścicielem jest gmina. Przepisy dzielą drogi publiczne na cztery kategorie – drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, których zarządcami odpowiednio są Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zarząd województwa, zarząd powiatu oraz wójt lub burmistrz gminy. Z kolei drogami wewnętrznymi są drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg.

 

Jeżeli zatem nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, to inwestor stoi przed wyzwaniem zapewnienia dostępu z wykorzystaniem innej działki.
W orzecznictwie zwraca się uwagę, że dostęp do drogi publicznej musi mieć charakter prawny i faktyczny. Oznacza to, że dostęp do drogi publicznej musi być zarówno realny – zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej, jak również wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej lub orzeczenia sądowego. Wykazanie dostępu do drogi publicznej jest niezbędne już przy postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Warto jednak zwrócić uwagę, że na tym etapie nie są badane stosunki własnościowe nieruchomości zapewniającej dostęp do drogi publicznej – dopiero postępowanie budowlane wymaga nakłada na organ obowiązek dokonania ustaleń w tym zakresie.

 

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r. (sygn. III CZP 19/22) jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma nastąpić w wykorzystaniem ogólnodostępnej drogi wewnętrznej, to nie zachodzi potrzeba posiadania przez właściciela dodatkowego tytułu prawnego do korzystania z drogi wewnętrznej – wystarczającym dla wykazania dostępu do drogi publicznej jest fakt graniczenia nieruchomości z drogą wewnętrzną. W takiej sytuacji bowiem właściciel nie może zakazać lub ograniczyć korzystania z niej. Jeżeli jednak droga wewnętrzna nie ma charakteru ogólnodostępnego, to na potrzeby postępowania administracyjnego (np. uzyskania pozwolenia na budowę) koniecznym będzie uzyskanie zgody właściciela na korzystania z drogi wewnętrznej. Analogicznie będzie w sytuacji, gdy nieruchomością jest oddzielona od drogi publicznej nieruchomością sąsiada. Inwestor ma kilka możliwości, a najbardziej pożądaną jest służebność, która może zostać ustanowiona w formie umowy z właścicielem, jak również w formie orzeczenia sądowego, w tym zasiedzenia. Przez ustanowienie służebności właściciel nieruchomości władnącej uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej na potrzeby przechodu i przejazdu. Dostęp do drogi publicznej może jednak zostać zapewniony również poprzez nabycie udziału we własności nieruchomości sąsiedniej, która posiada dostęp do drogi publicznej. Słabszy skutek prawny odniesie umowa o korzystanie z nieruchomości, ze względu na możliwość jej rozwiązania. Jeżeli jednak umowa zostanie sformułowana prawidłowo, w sposób określający dokładnie uprawnienia stron, to może ona stanowić skuteczną alternatywę dla pozostałych rozwiązań.

 

Ilekroć zatem zamierzamy nabyć działkę w celach budowlanych, powinniśmy upewnić się, czy brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej nie uniemożliwi nam przeprowadzenia budowy.