Omawiany dziś rodzaj egzekucji z nieruchomości jest częstym kierunkiem zaspokajania roszczeń wierzycieli. Jest on z pewnością dość uciążliwym dla dłużnika sposobem egzekwowania roszczenia i przeważnie jest to ostatni składnik majątku dłużnika. Istnieje więc ryzyko, że taki składnik zostanie usunięty spod zajęcia, co wiązać się będzie z udaremnieniem egzekucji.

Mając na względzie takie niebezpieczeństwo ustawodawca wprowadził przepisy, które mają zapobiec takim sytuacjom. Między innymi z dyspozycji art. 930 KPC wynika, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalszy tok postępowania wobec tej nieruchomości, a rozporządzanie przedmiotami, które podlegają zajęciu razem z nieruchomością są nieważnie po ich zajęciu.

Ustawa nie zakazuje dłużnikowi zbycia zajętej w toku egzekucji nieruchomości, nie przewiduje również skutku nieważności tej czynności – jednakże jak można się domyślić zmiana ta będzie ujawniona w księdze wieczystej odpowiednim wpisem. Dłużnicy często wolą sprzedać nieruchomość w trybie pozaegzekucyjnym, ponieważ mogą w ten sposób uzyskać wyższą cenę. Dla kontrastu – cena wywoławcza na licytacji egzekucyjnej wynosi 3/4 wartości nieruchomości, w kolejnym etapie jest to już 2/3 wartości.

Sprzedaż egzekucyjna ma jednak daleko idące skutki również dla potencjalnego nabywcy obciążonej nieruchomości. Przepisy mówią o tym, że wierzyciel może dalej prowadzić egzekucję z tej nieruchomości w taki sam sposób jakby do zbycia nie doszło.

Nabywca takiej nieruchomości musi więc przygotować się na taką okoliczność. Istnieje bowiem ryzyko, że dłużnik nie zaspokoi wszystkich roszczeń swojego wierzyciela, przykładowo z sumy uzyskanej z tytuły sprzedaży tejże nieruchomości. Postępowanie egzekucyjne nie zostanie w takim przypadku zakończone, a egzekucja względem nieruchomości będzie wciąż aktualna, co w konsekwencji może doprowadzić do utraty prawa własności nieruchomości przez osobę, która nabyła je w trybie pozaegzekucyjnym.

Warto więc zachować szczególną ostrożność w procesie kupna obciążonej nieruchomości, ponieważ według przyjętych norm – nabywcy nie przysługują żadne środki obrony jako osobie trzeciej w postępowaniu egzekucyjnym, może on jedynie uczestniczyć w egzekucji również jako dłużnik i korzystać z tych uprawnień, które dłużnik w tym postępowaniu posiada. Najbezpieczniejszą formą nabycia obciążonej nieruchomości jest nabycie jej w drodze licytacji.