Czy małżonek może bez zgody współmałżonka zawrzeć umowę o podziale nieruchomości do korzystania (quo ad usum) należącej do ich wspólnego majątku? – Sąd Najwyższy jednoznacznie rozstrzyga wątpliwości.

Powódka wraz z mężem pozostając we wspólności majątkowej małżeńskiej oraz pozwany byli współużytkownikami wieczystymi w równych udziałach (po ½, tj. małżonkowie wspólnie w jednej 1/2, a drugi współużytkownik w drugiej 1/2) nieruchomości, która składała się z dwóch działek, na których prowadzono działalność gospodarczą (także przez męża powódki). Mąż, bez wiedzy i zgody powódki, zawarł z pozwanym pisemne porozumienie o podziale sposobu korzystania z nieruchomości (tzw. podział quo ad usum), co pozwoliło im ustalić, które części nieruchomości każdy ze współużytkowników będzie wykorzystywał wyłącznie dla siebie.

Pozwany po zawarciu porozumienia w zakresie podziału quo ad usum, zdecydował się wynająć część nieruchomości spółce z o.o., w której sam był jedynym udziałowcem i członkiem zarządu, co dało mu możliwość uzyskiwania pożytków w postaci czynszu najmu z części wynajmowanej nieruchomości.

W toku postępowania o podział majątku wspólnego sprawą zainteresowała się już była małżonka, która wcześniej nie wiedziała o zawartym porozumieniu quo ad usum. Powódka wystąpiła z żądaniem zapłaty połowy pożytków uzyskanych przez pozwanego z tytułu wynajmu części nieruchomości, pomniejszonych o połowę poniesionych ciężarów. Argumentowała, że jest ona współuprawniona do wynajmowanej nieruchomości, w związku z czym miała takie samo prawo do uzyskiwania z niej dochodów.

Powództwo zostało w pełni uwzględnione, a Sąd II instancji ustalił, że powódka nie wiedziała o zawartym porozumieniu o podziale nieruchomości do korzystania, nie wyraziła na nie zgody i dowiedziała się o nim dopiero w toku późniejszego postępowania o podział majątku wspólnego (po rozwodzie). Sąd uznał, że porozumienie nie wiązało powódki i nie mogło ograniczać jej praw współużytkownika do pobierania pożytków z całej nieruchomości, a nie tylko z jej części.

Zgodnie z ustaleniami Sądu, zawarcie umowy o podziale quo ad usum stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 199 KC), a tego rodzaju czynność wymaga zgody wszystkich współuprawnionych. Ponadto, z punktu widzenia przepisów KRiO, dotyczących zarządu majątkiem wspólnym małżonków, taka czynność wymagała zgody drugiego małżonka (powódki). W związku z brakiem zgody powódki, umowa była wobec niej bezskuteczna, a pozwany nie mógł skutecznie powoływać się na jej treść.

Pozwany wniósł skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, zarzucając, że zgoda powódki na zawarcie porozumienia nie była wymagana, gdyż zgodnie z art. 36 § 3 KRO małżonek może samodzielnie zarządzać przedmiotami służącymi mu do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej. Drugim zarzutem było błędne zakwalifikowano umowy o podział quo ad usum jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarząd.

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną i stwierdził, że Umowa o podziale quo ad usum nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków wymaga zgody drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 KRO, nawet wtedy, gdy nieruchomość służy małżonkowi do wykonywania działalności gospodarczej (art. 36 § 3 KRO nie stanowi wyjątku). Brak wymaganej zgody skutkuje nieważnością czynności prawnej wobec małżonka, który jej nie wyraził. Dodatkowo, dla ważności umowy o podziale quo ad usum wymagana jest jednomyślność wszystkich współuprawnionych.

Masz problem z interpretacją niuansów prawnych związanych z Twoją nieruchomością ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest wiedzą z tego zakresu oraz praktycznym podejściem do spraw prawnych. Doświadczenie wynika m.in. z tego, że wiele lat byłem odpowiedzialny od strony prawnej za nieruchomości operatora sieci komórkowej ERA (obecnie T-Mobile) w zachodniej Polsce.