Wielu wynajmujących zmaga się z nieuczciwymi najemcami. Procedury sądowe zmierzające do wydania orzeczenia o eksmisji są długotrwałe. W jaki sposób właściciele nieruchomości mogą lepiej zadbać o swoje interesy?

Szczególna ochrona dotyczy zwłaszcza najemców lokali przeznaczonych na cele mieszkalne i obejmuje m.in. zakaz eksmisji w okresie zimowym i uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, którego obowiązek zapewnienia ciąży na gminie. Komornik nie może również przeprowadzić eksmisji, dopóki gmina nie wskaże pomieszczenia tymczasowego dla osoby, której nie przysługuje lokal socjalny.

Właściciel będący osobą fizyczną może zabezpieczyć swoje interesy poprzez najem okazjonalny będący szczególną odmianą umowy najmu. Zasadnicza różnica sprowadza się do możliwości dokonania szybkiej egzekucji komorniczej i opróżnienia lokalu w sytuacjach wskazanych w ustawie. Jest to możliwe dzięki temu, że najemca przy zawarciu umowy z wynajmującym składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Koszt sporządzenia takiego oświadczenia to ok. 200 zł.

Jeżeli wynajmujący lokal na cele mieszkalne jest przedsiębiorcą, który w tym zakresie prowadzi działalność gospodarczą, to możliwe jest zastosowanie tzw. najmu instytucjonalnego,który w swojej konstrukcji zbliżony jest do najmu okazjonalnego.

We wskazanych ustawą przypadkach wynajmujący po upływie okresu wypowiedzenia i przedstawieniu żądania opróżnienia lokalu może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy. Rozpoznanie wniosku przez sąd powinno nastąpić bardzo szybko. Następnie z tytułem wykonawczym wynajmujący może udać się bezpośrednio do komornika, który opróżni lokal. Unikamy zatem długotrwałego postępowania sądowego czy oczekiwania na  lokal zastępczy.

Wspomniane przepisy chroniące prawa lokatorów nie znajdują zastosowania do lokali wynajmowanych na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W takich sytuacjach egzekucja i opróżnienie lokalu będzie dużo łatwiejsze. Oprócz oświadczenia dłużnika o poddaniu z egzekucji z art. 777 KPC w umowach najmu na cele niemieszkalne możliwe jest wprowadzanie dodatkowych zabezpieczeń jak np. kar umownych czy zatrzymania kaucji na wypadek zwłoki najemcy w opuszczeniu lokalu.