Prawo unijne daje zielone światło do nakładania przez lokalne ustawodawstwa obostrzeń w zakresie najmu krótkoterminowego. W Paryżu czy Barcelonie obostrzenia zostały wprowadzone i, jak twierdzi się, są one legalne. W Polsce obostrzeń jak dotąd nie ma, ale spisano tzw. Białą Księgę.

Na podstawie skierowanych do TSUE zapytań prejudycjalnych w dniu 22 września 2020 roku zapadł wyrok w połączonych sprawach o sygnaturach C-724/18 oraz C-727/18, który wskazuje możliwość zastosowania przepisów tzw. Dyrektywy Usługowej (dyrektywa 2006/123/WE), celem uregulowania krótkoterminowego najmu. Ponadto, Trybunał Sprawiedliwości zaznacza, iż szczegółowe regulacje, związane z krótkotrwałym najmem, pozostawia do decyzji poszczególnych Państw Członkowskich, przy czym, winny mieć one na uwadze konieczność zachowania odpowiedniej ilości obiektów, pozostających na wynajem długoterminowy, w cenach przystępnych dla lokalnych mieszkańców, mając na uwadze przede wszystkim nadrzędny interes publiczny. Jednocześnie, wyrok z dnia 22 września 2020 roku wskazuje, iż nie ma przeciwskazań ku temu, aby lokalne organy samodzielnie ustaliły ramy warunków udzielania zezwoleń na prowadzenie najmu krótkoterminowego.

Pojawia się zasadnicze pytanie czy w Polsce występuje „nadrzędny interes publiczny”, który uzasadnia stworzenie obostrzeń ograniczających swobodę dysponowania własną nieruchomością i swobodę prowadzenia działalności gospodarczej. Wydaje się, że na wciąż niezbyt mocnym turystycznie rynku, z wciąż niewielką bazą hotelową, na ten moment brak dostatecznie mocnych argumentów do tego, by uznać występowanie ww. interesu publicznego i do ograniczania najmu krótkoterminowego. W naszej ocenie istnieje natomiast miejsce do prowadzenia działań kontrolnych, by sprawdzić czy właściciele obiektów prowadzą działalność na warunkach konkurencyjnych, w tym np. czy odprowadzają należny podatek dochodowy.

Pierwszą próbę rozwiania niejasności, związanych z dokładnym zdefiniowaniem najmu na krótki okres podjęło Ministerstwo Sportu i Turystyki, które rozpoczęło prace nad projektem ,,Białej Księgi regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”. Głównymi założeniami projektu były: powstanie Centralnego Wykazu Obiektów, zawierającego również nieruchomości, oferujące najem lokalu; nałożenie obowiązku zarejestrowania prowadzonej działalności gospodarczej, również dla osób udostępniających lokale na krótkie okresy (w przypadku przekroczenia przychodu w wysokości połowy minimalnego wynagrodzenia choć w jednym miesiącu); uznanie prowadzenia nielegalnej działalności najmu za przestępstwo w rozumieniu Kodeksu Karnego (dotychczas było ono uznawane za wykroczenie). Prace nad nowymi przepisami zostały jednak wstrzymane ze względu na nadejście stanu pandemii i do dziś nie doczekaliśmy się ich usankcjonowania.

Najem krótkoterminowy pozostaje od wielu lat tematem dywagacji prawnych orzecznictwa i praktyków, ponieważ brak jest przepisów, które pozwalałby jednoznacznie określić czy wynajem nieruchomości na krótki okres mieści się bardziej w definicji najmu czy też należy uznać go za usługę hotelarską.

Za wyraźnym rozróżnieniem najmu od usług hotelowych przemawia kilka argumentów, które natura prawnika każe poprzeć wyrokiem Sądu Rejonowego we Wrocławiu z dnia 26 czerwca 2017 roku, w sprawie o sygnaturze akt: I C 1252/17, który to wskazuje, iż w przypadku usług hotelowych brak jest dodatkowych opłat za zużyte media (wliczone w cenę doby hotelowej) oraz spodziewane są również usługi dodatkowe w postaci sprzątania, budzenia czy posiłków dla Gości.

Dotychczas, ze względu na brak szczególnych przepisów cywilistycznych, w kwestii najmu krótkoterminowego, dominuje orzecznictwo uznające taki najem za działalność gospodarczą o charakterze zarobkowym, z zastosowaniem przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 roku Prawo Przedsiębiorców, z zachowaniem zapisów art. 659 § 1 Kodeksu Cywilnego (dotyczących umowy najmu). Teraz, Drogi Czytelniku, zadajesz sobie pewnie pytanie ,,co to dla mnie, jako wynajmującego lokal w trybie krótkoterminowym zmienia, skoro na wypadek sporu sądowego mam zespół prawny, który zna przepisy?” – już spieszymy z odpowiedzią! Przede wszystkim zaznaczyć należy kwestię odpowiedzialności za rzeczy wniesione przez najemcę do apartamentu na zasadzie ryzyka, której jako osoba, nieprowadząca działalności hotelarskiej nie ponosisz.

Kolejną znaczącą problematykę wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 lutego 2018 roku, w sprawie o sygnaturze akt II OSK 3220/17, gdzie wskazuje na przykład najmu pomieszczeń celem czasowego zamieszkania pracowników, który to nie może być traktowany jako wykorzystanie nieruchomości na cele mieszkalne, co w konsekwencji może oznaczać konieczność wystąpienia o zmianę przeznaczenia obiektu do organów architektoniczno-budowalnych. Wydaje się, że w tej kwestii sytuacja jest nierozstrzygnięta, ponieważ najem pracowniczy stanowi inny rodzaj najmu niż najem krótkoterminowy, gdyż częstokroć najem pracowniczy (np. na potrzeby ekip budowlanych) w sposób bardziej trwały zmienia charakter lokalu niż najem krótkoterminowy.