1 lipca 2022 roku wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Tym  samym uchylona zostanie ustawa z  16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowe przepisy w zamierzeniu mają lepiej zabezpieczać interesy nabywców lokali. Co się zmieni?

Zasadniczą i korzystną zmianą dla nabywców mieszkań jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Fundusz finansowany będzie ze środków wpłacanych przez deweloperów w wysokości do 1 % wartości mieszkania. Dzięki temu przyszły nabywca lokalu będzie zabezpieczony na wypadek problemów dewelopera z ukończeniem inwestycji. Wysokość składki uzależniona będzie od tego, czy wpłata (rezerwacyjna lub deweloperska) zostanie dokonana na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Przy otwartym rachunku powierniczym deweloper otrzymuje pieniądze w miarę postępu inwestycji, przy zamkniętym – dopiero po jej ukończeniu (z chwilą przeniesienia własności lokalu/domu jednorodzinnego).

Deweloperzy chętniej korzystają z otwartych rachunków powierniczych, jednak jest to rozwiązanie mniej korzystne z punktu widzenia nabywców lokali, gdyż grozi utratą środków w razie nie ukończenia inwestycji. Z tego powodu ustawodawca zdecydował, że przedsiębiorcy korzystający z otwartych rachunków powierniczych będą odprowadzać wyższą składkę na rzecz powstającego funduszu. Na dewelopera ustawa nakłada obowiązek wyliczenia wysokości składki na Fundusz i jej uiszczenie w terminie 7 dni od dokonania wpłaty przez nabywcę na rachunek powierniczy.

Ustawa reguluje również kwestię tzw. umów rezerwacyjnych. Zgodnie z wprowadzanymi przepisami opłata rezerwacyjna będzie mogła wynieść maksymalne 1% ceny lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Ponadto nakłada na dewelopera obowiązek zwrotu opłaty, jeżeli:

• rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej;
• deweloper nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej;
• deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania dokonującego rezerwacji;

Umowa rezerwacyjna pod rygorem nieważności będzie musiała zostać zawarta w formie pisemnej. Ponadto ustawa przewiduje, że w razie stwierdzenia wady istotnej lokalu kupujący będzie mógł odmówić zawarcia umowy.

Wprowadzane rozwiązania istotnie zabezpieczą interesy kupujących nieruchomości lokalowe na rynku pierwotnym. Przede wszystkim kupujący nie będą musieli obawiać się utraty środków powierzonych przedsiębiorcy, gdyż w sytuacjach takich jak upadłość dewelopera bądź banku otrzymają pieniądze z utworzonego funduszu. Przepisy wzmacniają także sytuacje nabywców lokali w razie wystąpienia wad istotnych nieruchomości oraz zakazują stosowania zbyt wysokich opłat w umowach rezerwacyjnych.