Katalog praw posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu („własnościowe mieszkania spółdzielcze”) jest węższy od katalogu praw właścicieli „zwykłych” lokali. Jedna z różnic dotyczy możności ustanowienia prawa użytkowania. A właściwie dotyczyła. 

Należy wskazać, że prawo użytkowania polega na ograniczeniu prawa rzeczowego danej rzeczy ruchomej, nieruchomości albo prawa (tylko zbywalnego) poprzez uprawnienie innych osób do jej używania i pobierania z niej pożytków.

W doktrynie i orzecznictwie przeważało dotąd stanowisko, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być obciążone prawem użytkowania, co wynika m.in. z orzeczeń Sądu Najwyższego z 24.1.2013 r. (sygn. V CSK 549/11), 14.3.2017 r. (sygn. II CSK 257/16) czy 24.2.2017 r. (sygn. V CSK 502/16).

Jednak w wyroku z dnia 21 czerwca 2023 r. o sygn. II CNPP 25/22 Sąd Najwyższy kategorycznie sprzeciwił się dotychczasowej linii. Przede wszystkim SN odwołał się do art. 265 k.c. gdzie wyraźnie wskazano, że prawo użytkowania może być ustanowione wyłącznie na prawie zbywalnym, a takim, zgodnie z art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A nawiązując również do wykładni art. 57 k.c. nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Dopuszczalność ustanowienia użytkowania na wskazanym prawie nie wymaga potwierdzenia jej w odrębnym przepisie, przeciwnie – nie ma przepisu, który by definitywnie wykluczał tę dopuszczalność.

W ocenie SN obciążenie użytkowaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie prowadzi do uszczuplenia praw spółdzielni jako właścicielki nieruchomości, ponieważ przedmiotem prawa użytkowania w tym przypadku jest tylko i wyłącznie prawo, a nieruchomość. Ustanowienie użytkowania nie może ingerować w prawa właściciela nieruchomości, gdyż zakres uprawnień użytkownika nie jest w żadnym wypadku szerszy od prawa spółdzielczego.

Odnosząc się do innych ograniczonych praw rzeczowych, to zasadą jest, że prawa związane z prawem głównym mogą być przedmiotem użytkowania jedynie razem z prawem głównym. Tak więc i służebność gruntowa może być obciążona użytkowaniem jedynie razem z nieruchomością władnącą, która stanowi jej część składową, zgodnie z art. 50 k.c. Nie można natomiast obciążyć służebności osobistej, gdyż jest to prawo niezbywalne według art. 300 k.c. Tak samo hipoteka może zostać obciążona użytkowaniem jedynie razem z wierzytelnością, którą zabezpiecza.