W ostatnich latach, a może w poprzednim boomie w latach 2004-2008, kupiliśmy mieszkanie lub mieszkania wierząc, że to najlepsza lokata kapitału. Chcemy, by „na siebie zarabiały” i najmujemy starając się maksymalizować dochód. Ważnym czynnikiem wpływającym na wielkość dochodu jest oczywiście odpowiednia metoda opodatkowania.

Sposób rozliczania się i wybór metody opodatkowania zależny jest od rodzaju najmu. Dla osób zajmujących się profesjonalnie najmem dostępne są metody rozliczenia podatku za pomocą podatku liniowego, zasad ogólnych (progi podatkowe) czy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku jednak gdy mamy do czynienia z najmem prywatnym można się rozliczyć tylko za pomocą ryczałtu oraz zasad ogólnych.

Kiedy zajmujemy się profesjonalnie najmem? Ustawodawca nie postawił niestety jasnej granicy i organy kontroli skarbowej mogą w tym zakresie mieć odmienne stanowisko niż my. Najmowanie jednego lokalu i równoległe pozyskiwanie znacznej większości dochodów z innych źródeł to najem prywatny. Najmowanie przez wiele lat wielu lokali i czerpanie z nich poważniejszych kwot to najem profesjonalny. Pomiędzy dwoma ww. stanami mamy dużą szarą strefę.

Wybór metody opodatkowania należy do wynajmującego jako podatnika. W przypadku wyboru formy opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub opodatkowania podatkiem liniowym, podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, zaś w przypadku ryczałtu opodatkowaniu podlega przychód osiągany z tego tytułu, co oznacza, że ten sposób nie jest zalecany w przypadku ponoszenia istotnych kosztów, w szczególności remontowych. Z uwagi na rosnące koszty energii i gazu ryczałt może z pozoru tracić na atrakcyjności, bo kusi możność obniżenia podatku o kwoty wskazane w otrzymywanych fakturach dostawców mediów. Jednak zwracam uwagę na fakt, iż dostawcy mediów bez zapowiedzi przekategoryzowują swoich odbiorców do innej grupy taryfowej, a taryfy biznesowe są zdecydowanie mniej korzystne.

W przypadku wyboru skali podatkowej podstawa opodatkowania wynosi 12% minus kwota zmniejszająca podatek w wysokości 3600 złotych. Natomiast po przekroczeniu progu 120 000 złotych dochodu stawka wynosi 32%. W zryczałtowanym podatku od przychodów ewidencjonowanych w przypadku usług wynajmu, progiem podatkowym jest kwota 100 000 złotych. Poniżej osiągnięcia tej kwoty przychodu zapłacimy podatek 8,5% natomiast po jego przekroczeniu będzie to stawka 12,5 %. Podatek liniowy jest znacznie uproszczony. Metoda ta przewiduje stawkę 19% niezależnie od wysokości dochodu.

Nie bez znaczenia są uregulowania zawarte w ustawie o podatku od towarów i usług.  W rozumieniu ustawy działalność gospodarczą to wszelka działalność usługodawców polegająca na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższa definicja sprawia, iż do zapłaty tego podatku zobowiązani są zarówno najemcy prywatni jak i profesjonalni. Pomimo tego ustawodawca przewiduje pewne wyjątki od obowiązku zapłaty podatku. W art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się usługi w zakresie najmu lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Dodatkowo z VATu zgodnie z art. 113 ust. 1 ww. ustawy są zwolnione, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.