Zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wymagane na różnych etapach procesu inwestycyjnego – m.in. przy składaniu wniosków o wydanie decyzji pozwoleniu na budowę, zmianę pozwolenia na budowę, przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę, a także zgłoszenia budowy lub robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę.

 

Z uwagi na to, że inny podmiot może być właścicielem nieruchomości, na której prowadzone będą prace budowlane a inny inwestorem, ustawodawca stworzył konstrukcję prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to tytuł prawny, który może wynikać
z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych np. umowy najmu, dzierżawy.

Środkiem mającym udowodnić posiadanie uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest oświadczenie inwestora. Inwestor składa oświadczenie osobiście na urzędowym formularzu pod rygorem odpowiedzialności karnej. Nie jest dopuszczalne złożenie oświadczenia przez pełnomocnika. Jeżeli inwestorem jest osoba prawna,
to oświadczenie składa osoba uprawniona do reprezentacji danego podmiotu.

 

Oświadczenie stanowi deklarację, do której – co do zasady – nie ma konieczności przekładania dodatkowych dokumentów potwierdzających prawo do dysponowania nieruchomością. W oświadczeniu inwestor przywołuje dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tj. księga wieczysta czy umowa, jednak dokumenty te nie są załącznikami do oświadczenia.

 

Powstaje zatem pytanie, czy złożone oświadczenie podlega badaniu przez organ administracyjny? Co do zasady oświadczenie rodzi domniemanie istnienia prawa po stronie inwestora. Jednakże zgodnie z treścią art. 77 k.p.a. na organie ciąży obowiązek rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy i wyczerpujący oraz podjęcia wszelkich możliwych czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). Prowadzi to do wniosku, że jeżeli materiał dowodowy wywołuje wątpliwości organu, to powinien wezwać wnioskodawcę do złożenia wyjaśnień lub przedstawienia dokumentów, które potwierdzą uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. A zatem organ może ograniczyć się do zbadania prawidłowości takiego oświadczenia pod względem formalnym, gdy jego treść nie budzi wątpliwości, a żadna ze stron postępowania jej nie kwestionuje.
W przeciwnym razie obowiązkiem organu architektoniczno-budowlanego jest merytoryczna weryfikacja jego treści. Na takim stanowisku stanął m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 grudnia 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt. SA/Wa 513/17. Jednocześnie należy odrzucić pogląd, jakoby organ powinien w każdym przypadku powinien szczegółowo analizować oświadczenie niebudzące zastrzeżeń.

 

W praktyce wątpliwości może wywoływać niejednoznaczność zgody właściciela. Należy zadbać, aby oświadczenie właściciela wskazywało konkretnego inwestora i jednoznacznie wyrażało zgodę na wybudowanie obiektu architektonicznego. Sama umowa najmu lub dzierżawy nie stanowi tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli z jej treści nie wynika, że właściciel przekazał nieruchomość inwestorowi w celu wybudowania obiektu architektonicznego. Warto również podkreślić,
że w przypadku współwłasności – konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

Brak oświadczenia lub jego zakwestionowanie przez organ będzie skutkować wydaniem decyzji odmawiającej udzielenia pozwolenia na budowę lub wniesienie sprzeciwu przez organ administracji budowlanej.