W jednej z ostatnich nowelizacji ustawy deweloperskiej uregulowano umowę rezerwacyjną, czyli dotąd tzw. umowę nienazwaną. Brak jest przeszkód, by nie stosować tych przepisów posiłkowo także w obrocie pozadeweloperskim, skoro jest, tak czy owak, dość popularna.

Umowa rezerwacyjna jest umową, która ma na celu czasowe wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży w oczekiwaniu na zawarcie umowy przenoszącej własność lub ustanawiającej prawo do nieruchomości. Umowa rezerwacyjna jest często stosowana w obrocie deweloperskim, gdzie kupujący chce zabezpieczyć sobie możliwość nabycia określonego lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku, który jest jeszcze w trakcie budowy lub planowania, ale także poza rynkiem pierwotnym, gdy kupujący jest dość zdecydowany, ale strony z różnych przyczyn nie są gotowe od razu zawrzeć umowy przedwstępnej.

Zgodnie z ustawą umowa rezerwacyjna powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i zawierać m.in. następujące dane:

– dane stron umowy i nieruchomości,

– wysokość opłaty rezerwacyjnej i sposób jej zapłaty,

– termin zawarcia umowy przenoszącej własność lub ustanawiającej prawo do nieruchomości,

– okoliczności, w których strony mogą odstąpić od umowy rezerwacyjnej i warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Opłata rezerwacyjna jest kwotą, którą kupujący płaci sprzedającemu (a w praktyce rynku wtórnego: pośrednikowi) za wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży na określony czas. Opłata ta stanowi zaliczkę na poczet ceny nieruchomości i jest zwracana kupującemu w przypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej przez sprzedającego lub w przypadku niezawarcia umowy przenoszącej własność lub ustanawiającej prawo do nieruchomości z przyczyn leżących po stronie sprzedającego. Natomiast jeśli to kupujący odstępuje od umowy rezerwacyjnej lub nie zawiera umowy przenoszącej własność lub ustanawiającej prawo do nieruchomości z przyczyn leżących po jego stronie, to opłata rezerwacyjna przepada na rzecz sprzedającego.

Umowy rezerwacyjne, które do nas trafiały, zazwyczaj nie były wysokiej jakości. Warto zadbać o ich właściwą formę w celu zabezpieczenia swoich interesów, szczególnie rozwiania wątpliwości co do (1) skutku uregulowania opłaty (2) charakteru opłaty (3) warunków zwrotu.