flaga - język polski english version flag
Nawigacja Google Maps do Kancelarii

Jesteś tutaj:  Strona główna » Aktualności » WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ – ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

17 lutego 2022 r.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ – ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Problem zniesienia współwłasności występuje najczęściej przy podziale majątku wspólnego małżonków bądź przy dziale spadku. Zniesienia współwłasności można dokonać umownie – następuje to przez podział, sprzedaż lub przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli jednak strony nie dojdą do porozumienia – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności przez sąd.

W  postępowaniu o dział spadku bądź podział majątku wspólnego małżonków, aby zapewnić sprawiedliwy podział sąd z urzędu bada wartość majątku/masy spadkowej. Problem pojawia się w sytuacji, gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość obciążona hipoteką. Czy sąd przy ustalaniu wartości nieruchomości powinien uwzględniać to obciążenie?

W dotychczasowym orzecznictwie zdarzały się orzeczenia aprobujące uwzględnianie wartości zabezpieczenia – od wartości nieruchomości odejmowano w takich przypadkach wartość obciążenia hipotecznego. Aprobujący takie rozwiązanie wskazywali, że skoro podziałowi ulegają jedynie aktywa, to logiczną konsekwencją przy ustalaniu wartości przedmiotów majątkowych powinno być uwzględnienie ich obciążeń. Jednakże wątpliwości  formułowane w doktrynie i orzecznictwie skłoniły I Prezes SN do przedstawienia powyższego zagadnienia do rozstrzygnięcia SN. Podjęta uchwała rozwiewa wątpliwości odnośnie dwóch dotychczasowych podejść – SN uznał, że co do zasady wartość obciążenia hipotecznego nie wpływa na wartość nieruchomości, o ile szczególne okoliczności sprawy nie przemawiają za takim uwzględnieniem.

Wydaje się, że podstawą wydania takiego orzeczenia jest fakt, iż wierzyciel hipoteczny nie jest stroną postępowania o zniesienie współwłasności. Nie jest też on co do zasady zainteresowany zmniejszeniem kręgu zobowiązanych z tytułu wierzytelności. Warto zwrócić uwagę, że po zniesieniu współwłasności krąg osób zobowiązanych z tytułu wierzytelności hipotecznej jest więc inny niż krąg współwłaścicieli nieruchomości – zarówno dotychczasowy współwłaściciel, a teraz wyłączny właściciel jak i dotychczasowy drugi współwłaściciel, a teraz już tylko ex-współwłaściciel nadal pozostają zobowiązani z tytułu (najczęściej) kredytu. Wartość wierzytelności i sposób jej późniejszej spłaty odrywa się od samej nieruchomości i uwzględnienie obciążenia hipotecznego w wycenie nieruchomości wyłącznie zaciemniłoby obraz, szczególnie w przypadku, gdy de facto wierzytelność spłacana jest po zniesieniu współwłasności częściowo (lub w całości) przez niewłaściciela.

W efekcie de facto ex-współwłaściciele winni porozumieć się co do spłacania wierzytelności hipotecznej odrębnie. Jeżeli tego nie zrobią dłużnikowi spłacającemu wierzytelność ponad swoisty „udział w długu” przysługuje roszczenie regresowe względem pozostałego ex-współwłaściciela/kredytobiorcy niezależnie od tego komu przypadła nieruchomość w wyniku postanowienia o zniesieniu współwłasności.

biznes deweloper dział spadku franki fundacja international contracts koronawirus kredyt hipoteczny księga wieczysta majątek małżonków najem nasi klienci nasze sukcesy nieruchomości obsługa spółek ochrona środowiska odszkodowanie opiniowanie umów plan zagospodarowania podatki podwyższenie kapitału podział nieruchomości pracodawca Prawnik Twojego biznesu prawo internetu proces budowlany przekształcenie spółki przetarg - obsługa rejestracja spółek rejestracja znaku reprezentacja w sądzie RODO rodzina sprzedaż nieruchomości spółka udziały w spółce umowa inwestycyjna upadłość konsumencka venture capital windykacja wspólnota mieszkaniowa własność intelektualna zamówienie publiczne zarząd spółki