Problem zniesienia współwłasności występuje najczęściej przy podziale majątku wspólnego małżonków bądź przy dziale spadku. Zniesienia współwłasności można dokonać umownie – następuje to przez podział, sprzedaż lub przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli jednak strony nie dojdą do porozumienia – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności przez sąd.

W  postępowaniu o dział spadku bądź podział majątku wspólnego małżonków, aby zapewnić sprawiedliwy podział sąd z urzędu bada wartość majątku/masy spadkowej. Problem pojawia się w sytuacji, gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość obciążona hipoteką. Czy sąd przy ustalaniu wartości nieruchomości powinien uwzględniać to obciążenie?

W dotychczasowym orzecznictwie zdarzały się orzeczenia aprobujące uwzględnianie wartości zabezpieczenia – od wartości nieruchomości odejmowano w takich przypadkach wartość obciążenia hipotecznego. Aprobujący takie rozwiązanie wskazywali, że skoro podziałowi ulegają jedynie aktywa, to logiczną konsekwencją przy ustalaniu wartości przedmiotów majątkowych powinno być uwzględnienie ich obciążeń. Jednakże wątpliwości formułowane w doktrynie i orzecznictwie skłoniły I Prezes SN do przedstawienia powyższego zagadnienia do rozstrzygnięcia SN. Podjęta uchwała rozwiewa wątpliwości odnośnie dwóch dotychczasowych podejść – SN uznał, że co do zasady wartość obciążenia hipotecznego nie wpływa na wartość nieruchomości, o ile szczególne okoliczności sprawy nie przemawiają za takim uwzględnieniem.

Wydaje się, że podstawą wydania takiego orzeczenia jest fakt, iż wierzyciel hipoteczny nie jest stroną postępowania o zniesienie współwłasności. Nie jest też on co do zasady zainteresowany zmniejszeniem kręgu zobowiązanych z tytułu wierzytelności. Warto zwrócić uwagę, że po zniesieniu współwłasności krąg osób zobowiązanych z tytułu wierzytelności hipotecznej jest więc inny niż krąg współwłaścicieli nieruchomości – zarówno dotychczasowy współwłaściciel, a teraz wyłączny właściciel jak i dotychczasowy drugi współwłaściciel, a teraz już tylko ex-współwłaściciel nadal pozostają zobowiązani z tytułu (najczęściej) kredytu. Wartość wierzytelności i sposób jej późniejszej spłaty odrywa się od samej nieruchomości i uwzględnienie obciążenia hipotecznego w wycenie nieruchomości wyłącznie zaciemniłoby obraz, szczególnie w przypadku, gdy de facto wierzytelność spłacana jest po zniesieniu współwłasności częściowo (lub w całości) przez niewłaściciela.

W efekcie de facto ex-współwłaściciele winni porozumieć się co do spłacania wierzytelności hipotecznej odrębnie. Jeżeli tego nie zrobią dłużnikowi spłacającemu wierzytelność ponad swoisty „udział w długu” przysługuje roszczenie regresowe względem pozostałego ex-współwłaściciela/kredytobiorcy niezależnie od tego komu przypadła nieruchomość w wyniku postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Nie wiesz jak pozbyć się hipoteki przy zniesieniu współwłasności ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w prowadzeniu cywilistycznych procesów sądowych, a doświadczenie to poparte jest wiedzą z zakresu nieruchomości oraz praktycznym podejściem do spraw prawnych.