Co właściwie dzieje się wtedy, gdy większość mieszkańców zagłosuje przeciwko uchwale? Czy mamy do czynienia z uchwałą negatywną, czy raczej z sytuacją, w której uchwała w ogóle nie powstaje? Te kwestie rozstrzygnął Sąd Najwyższy.

Spór, który trafił aż do Sądu Najwyższego, rozpoczął się od planów spółki będącej właścicielem lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej. Firma chciała otworzyć w nim sklep monopolowy i zamontować na elewacji budynku podświetlany kaseton reklamowy. Działania takie wymagają zgody wspólnoty, dlatego spółka przedstawiła stosowny wniosek. W głosowaniu nad uchwałą większość udziałów opowiedziała się przeciwko, co oznaczało, że nie uzyskano wymaganej większości głosów „za”. Spółka uznała jednak, że w praktyce doszło do przyjęcia tzw. uchwał negatywnych, czyli formalnych odmów, które można skutecznie zaskarżyć do sądu.

Spółka powołując się na art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (regulacja ta umożliwia właścicielowi zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli jest ona sprzeczna z prawem, umową właścicieli lub narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną) argumentowała, że uchwały naruszyły jej prawa oraz interesy gospodarcze, a sama odmowa była nieuzasadniona.

Sąd Okręgowy przychylił się do argumentacji przedsiębiorcy. Wskazał, że brak zgody wspólnoty był nieuzasadniony, naruszał interesy właściciela i nieproporcjonalnie ograniczał jego prawo do korzystania z lokalu. W ocenie sądu pierwszej instancji odmowne stanowisko wspólnoty stanowiło uchwałę, którą należało traktować jako podjętą i którą można było uchylić na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Jednak Sąd Apelacyjny, na skutek wniesionej przez Wspólnotę apelacji, nie podzielił tego stanowiska. Uznał, że aby można było mówić o istnieniu uchwały, konieczne jest uzyskanie większości głosów „za”. Skoro tego warunku nie spełniono, uchwały nie zostały w ogóle podjęte i nie mogą być zaskarżone, ponieważ w sensie prawnym po prostu nie istnieją. Tym samym wyrok Sądu I instancji uległ zmianie, a powództwo spółki zostało przez Sąd II instancji oddalone.

Dla spółki takie rozwiązanie sprawy było nie do przyjęcia, dlatego na skutek wniesionej kasacji, sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który miał rozstrzygnąć, czy głosowanie zakończone większością głosów przeciwko oznacza przyjęcie uchwały negatywnej. W uchwale z 20 listopada 2024 r. SN jednoznacznie stwierdził, że brak wymaganej większości „za” projektem nie oznacza powstania uchwały negatywnej.

Uchwała w rozumieniu ustawy o własności lokali to akt woli wspólnoty, który istnieje tylko wtedy, gdy projekt zostanie przyjęty przez większość właścicieli, liczonych według udziałów. Głosowanie przeciwko projektowi o treści pozytywnej nie tworzy automatycznie aktu o treści przeciwnej. Uchwała negatywna może powstać wyłącznie wtedy, gdy jej treść od początku została sformułowana jako odmowa i zdobyła większość głosów.

Spór o uchwały pokazał, jak łatwo zgubić się w meandrach prawa wspólnot mieszkaniowych, dlatego warto w tym zakresie skorzystać z usług naszej Kancelarii, która zadba o Twoje interesy i pomoże Tobie skutecznie działać.

Masz problem z interpretacją niuansów prawnych związanych z Twoją nieruchomością ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest wiedzą z tego zakresu oraz praktycznym podejściem do spraw prawnych. Doświadczenie wynika m.in. z tego, że wiele lat byłem odpowiedzialny od strony prawnej za nieruchomości operatora sieci komórkowej ERA (obecnie T-Mobile) w zachodniej Polsce.