Gdy jest więcej niż dwóch współwłaścicieli nieruchomości, wspólny zarząd nad gruntem może nastręczyć wiele problemów, zwłaszcza gdy nie zna się swoich praw i obowiązków względem rzeczy wspólnej. Warto więc wyjaśnić podstawowe kwestie, aby instytucja współwłasności nie stała się przykrą powinnością.

Zarząd nad rzeczą wspólną to nic innego jak podejmowanie przez wszystkich współwłaścicieli wszelkich decyzji oraz działań, aby tę rzecz utrzymać we właściwym stanie. W związku z podejmowanie rożnych czynności, możemy je podzielić na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd. Słusznie rodzi się pytanie: jak je od siebie odróżnić? Niestety ustawodawca nie podał konkretnego katalogu ich wyodrębnienia, to współwłaściciele mają uprawnienie do zaklasyfikowania każdorazowej sytuacji. Podstawowym kryterium, którym powinni się kierować przy wyborze, to są konsekwencje wynikające z danej czynności, które wpływają na możliwość korzystania przez współwłaścicieli z prawa własności. Jak wskazał NSA w wyroku z  dnia 19.06.2012 r. (II OSK 511/11): „Czynności mające istotny wpływ na możliwość korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy powinny być co do zasady uznane za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Natomiast czynności niewywierające istotnego wpływu na możliwość korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy mogą być uznane za czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu”.

Poniżej wiedza w pigułce, która pozwoli zrozumieć sens wpływu zarządu nad rzeczą wspólną na współwłaścicieli.

1. Czynności zwykłego zarządu.

a) Definicja: Zaliczają się do nich wszelkie czynności, mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków (uchwała SN Izba Cywilna z 19.4.2002 r., III CZP 18/02). Czyli nic innego jak załatwianie bieżących spraw, które nie niosą za sobą znacznych wydatków i nie prowadzą do pogorszenia oraz zmiany przeznaczenia rzeczy, a także je chronią.

b) Przykłady:

– pobieranie pożytków i dochodów, uprawa gruntu, konserwacja, administracja;

– wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją

– instalowanie takich urządzeń, jak przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, budowa podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię elektryczną na nieruchomości

c) Rozporządzanie: Sposób podejmowania decyzji czy dokonać czynności zwykłego zarządu uregulowany został od art. 199 do art. 209 k.c. Zgodnie z art. 201 k.c. potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, którą oblicza się według wielkości udziałów. Powinna ona być wyrażona najpóźniej w chwili dokonywania przedmiotowej czynności. Istnieje również możliwość upoważnienie osoby trzeciej, którą może być również jeden ze współwłaścicieli nieruchomości do dokonania określonej czynności zwykłego zarządu. Brak zgody większości współwłaścicieli powoduje, iż czynność prawna jest nieważna, jednak każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tejże czynności.

2. Czynności przekraczające zwykły zarząd.

a) Definicja: Są to czynności, które powodują najpoważniejsze konsekwencje wobec rzeczy wspólnej, czyli przeniesienie prawa własności, jego obciążenie, czy zmiana.

b) Przykłady:

– budowa nowego obiektu budowlanego na gruncie, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa nieruchomości, a w niektórych sytuacjach kosztowny remont;

– wyrażenie zgody właściciela na zajęcie nieruchomości pod budowę urządzeń przesyłowych;

– usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości .

c) Rozporządzanie: Potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, o czym mowa w art. 199 k.c. poprzez wspólne oświadczenie woli wyrażając zgodę na podjęcie danej czynności lub mogą oni udzielić pełnomocnictwa do dokonania tej czynności jednemu ze współwłaścicieli lub też osobie trzeciej. Tak jak w przypadku zwykłego zarządu, brak zgody wszystkich współwłaścicieli powoduje bezskuteczność czynności oraz można żądać rozstrzygnięcia przez sąd, ale tylko przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę.

Należy również zaznaczyć, że współwłaściciele mogą umownie określić zasady zarządu nad wspólną nieruchomością i to odmiennie od zasad uregulowanych w przepisach kodeksu cywilnego. To znaczy, że mogą umówić się, że zgoda wszystkich wymagana jest w przypadku podejmowania czynności zwykłego zarządu albo, że do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest jedynie zgoda większości, a nie wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą także dokonać podziału wspólnej nieruchomości do używania, czyli otrzymać do wyłącznego, samodzielnego użytku fizycznie wydzieloną część  tej nieruchomości wspólnej. Wskazany tzw. podział quoad usum to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, dlatego muszą na nią wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele.

Zaliczenie czynności do zwykłego zarządu, czy też nie, stanowi nie lada problem dla większości, w związku z czym należy podejść do każdej sytuacji indywidualnie, ocenić ją obiektywnie. Każdy ze współwłaścicieli ma nie tylko prawo, ale również obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną dlatego to w interesie wszystkich powinien być zarząd zgodnie z jej przeznaczeniem i w celu zachowania jej właściwości.