„Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W przypadku gdy nieruchomość objęta jest współwłasnością, legitymowanie się prawem do jej dysponowania na cele budowlane wymaga przedstawienia przez inwestora zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości” – tak 3 kwietnia 2019 roku orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. akt.  II OSK 1075/18.

Przepisy prawa budowlanego dają każdemu inwestorowi prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej. Wobec takiego uprawienia, inwestor może żądać wydania przez starostę pozwolenia na budowę. Jednym z warunków, które trzeba spełnić (obok złożenia oświadczenia o zgodności planowanego zamierzenia budowlanego z innymi obowiązującymi przepisami prawa) jest konieczność złożenia oświadczenia o uprawnieniu do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością stanowi niezbędny załącznik zarówno do wniosku o pozwolenie na budowę, jak również do zgłoszenia w sprawie realizacji obiektu lub robót budowlanych. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, oświadczenie to korzysta z domniemania prawdziwości, jeżeli nie jest sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami i faktami znanymi organowi administracji oraz jest dowodem w rozumieniu art. 75 k.p.a. i podlega ocenie organu jak każdy inny dowód.

W praktyce jednak wielu inwestorów spotyka się z problemem, jak rozumieć obowiązek przedstawienia dokumentu, z którego wynika tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tym bardziej, że prawo budowlane jest w tym zakresie lakoniczne.

Otrzymanie zgody od każdego współwłaściciela może często okazać się dość problematyczne. Tak dzieje się w przypadku małej („mała” wspólnota mieszkaniowa to wspólnota, w której lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie więcej niż 3) wspólnoty mieszkaniowej – tworzonej przez ogół właścicieli lokali, które wchodzą w jej skład. Osiągnięcie jednomyślności poprzez wyrażenie zgody na realizację inwestycji budowlanej w zakresie niezbędnym do wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, może być niemożliwe – a przynajmniej bardzo trudne.

Pewne jest to, że budowa obiektu budowlanego na nieruchomości, która jest objęta współwłasnością w pewien sposób wykracza poza zarząd rzeczą wspólną i wymaga zgody każdego ze współwłaścicieli. Brak tej zgody może być równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Warto wspomnieć, że w przypadku braku zgody współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, istnieje możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Należałoby zatem dwojako traktować przedstawione na wstępie stanowisko zaprezentowane przez NSA. Udzielenie prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na której podstawie obecny właściciel nieruchomości upoważnia inwestora do podejmowania w jego imieniu czynności z zakresu robót budowlanych jest niejako ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. Z drugiej jednak strony, tak jak zostało wspomniane wcześniej, uzyskanie takiego prawa w przypadku wielu współwłaścicieli poszczególnych lokali może wiązać się z pewnymi trudnościami w uzyskaniu jednomyślności.

Podsumowując uzasadnione jest stwierdzenie, że w przypadku gdy istnieje współwłasność nieruchomości, a nie mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową – prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno być udzielone przez każdego współwłaściciela.

Tu ważna adnotacja, ponieważ artykuł cieszy się dużym zainteresowaniem:

1. W odniesieniu do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (takich, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy) zastosowanie znajduje art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, który wskazuje tryb podejmowania przez wspólnotę czynności przekraczającej zwykły zarząd.  Zgody na dokonanie tych czynności, a więc w tym przypadku zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, udzielają współwłaściciele nieruchomości w formie uchwały (uchwała wspólnoty). Warto, by uchwała precyzowała do czego w następstwie udzielonej zgody jest uprawniony zarząd wspólnoty (np. do podpisania oświadczenia o prawie do dysponowania, do składania i przyjmowania oświadczeń zmierzających do realizacji robót itd.).
2. W odniesieniu do tzw. małych wspólnot (takich, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi co najwyżej trzy) zastosowanie znajduje art. 199 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd. Wyżej omawiane orzeczenie NSA o sygn. II OSK 1075/18 zostało wydane właśnie na bazie takiego przypadku (tj. brak było zgody jednego ze współwłaścicieli).

Adnotacja sporządzona w związku z otrzymaniem przeze mnie, jako współwłaściciela budynku wielolokalowego, pisma wykonawcy remontu płyty Starego Rynku w Poznaniu – wniosku o zgodę na dokonanie czynności dotyczących instalacji doprowadzanych do kamienicy. Adresatem takiego wniosku winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni współwłaściciele budynku. Zgody udzieli zarząd wspólnoty po podjęciu uchwały przez wspólnotę. Inną sprawą jest jak skutecznie wystąpić do dużej wspólnoty (która przecież nie posiada osobowości prawnej, a skład jej zarządu nie jest uwidaczniany w publicznie dostępnym rejestrze, przy czym wspólnota przecież często nie ma zarządu, choć powinna mieć) o taką zgodę, czy być może za pośrednictwem członka wspólnoty – ale to już temat na inny artykuł.