W niniejszym artykule skupimy na jednym z ograniczonych praw rzeczowych – jakim jest służebność gruntowa oraz na możliwościach jej zniesienia. Zapisy o tej służebności znajdziemy w dziale III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. W praktyce, jest to najczęściej występujące w tym dziale ograniczone prawo rzeczowe. Dzieli się ono na: służebność przesyłu, służebność przechodu i służebność przejazdu. Służebności te  powstają w drodze umowy, orzeczenia administracyjnego, orzeczenia sądowego lub zasiedzenia.

W dziale III księgi wieczystej znajdziemy wpis o nieruchomości obciążonej służebnością. Natomiast służebność na podstawie której  dana nieruchomość czerpie wobec innej korzyści, np. uzyskuje dostęp do drogi publicznej, nazywana jest nieruchomością „władnącą” – i zapis o niej widnieje w dziale I-Sp księgi wieczystej. Wpisów tych dokonuje się równocześnie dla nieruchomości służebnej i władnącej na podstawie §90 -Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

W myśl Art. 294. Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jednakże jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia (Art. 295 k.c.).

Zatem, aby wykreślić z księgi wieczystej zapisy o omawianych powyżej ograniczeniach, właściciel nieruchomości obciążonej musi w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, złożyć wniosek (formularz KW-WPIS) z odpowiednimi załącznikami, którymi może być przykładowo oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej, z którego wynikałoby, że ustanowiona służebność utraciła znaczenie wobec czego stała się zbędna. Dzieje się tak przykładowo kiedy służebność drogi koniecznej na skutek budowy drogi wewnętrznej, łączącej nieruchomość władnąca z drogą publiczną jest już zbędna.

A co w momencie, gdy nieruchomość służebna lub władnąca, które są obciążone wspomnianym ograniczeniem – zostaną podzielone na mniejsze działki? Co dzieje się wtedy z zapisem o służebności? Zgodnie z treścią art. 290 § 2 Kodeksu cywilnego w razie podziału nieruchomości obciążonej służebnością gruntową, służebność ta utrzymuje się na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału. Jednakże jeżeli wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej lub kilku wyodrębnionych działek, właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia ich od służebności.

Jeżeli stworzona jest księga wieczysta dla nowo powstałych działek, które nie są w niej objęte wpisem o wykonywaniu służebności, to brak tych zapisów nie jest równoznaczny z wygaśnięciem tego ograniczonego prawa rzeczowego.

W momencie gdy przedmiotem podziału jest działka służebna lub władnąca, służebność nie wygasa z mocy prawa, lecz obciąża wszystkie kolejno powstałe w wyniku podziału nieruchomości. W takim przypadku uzasadniona jest zmiana treści księgi wieczystej. Zarówno właścicielowi nieruchomości władnącej, jak i obciążonej przysługuje roszczenie o zmianę treści tej służebności. W przypadku braku porozumienia między właścicielami nieruchomości, należy skierować sprawę do sądu.

Warto jest więc dobrze zapoznać się ze szczegółami danej służebności gruntowej. Osoba, nabywająca nieruchomość, ma możliwość zapoznania się z dokumentem, który był podstawą do wpisu obciążenia. Dokumenty takie przechowywane są w Sądzie Rejonowym, w zbiorze dokumentacji danej księgi wieczystej.