Zasady kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa są kluczowe dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Mają one na celu zapewnienie spójności i harmonii w kształtowaniu przestrzeni publicznej, a także ochronę interesów właścicieli działek sąsiednich. Co to jest kontynuacja funkcji i bliskie sąsiedztwo?

Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna być zgodna z przeznaczeniem i charakterem istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Nie musi to być dokładnie ta sama funkcja, ale taka, która jest z nią kompatybilna i nie powoduje konfliktów. Na przykład, jeśli na działkach sąsiednich znajdują się domy jednorodzinne, to nie można wybudować na swojej działce bloku mieszkalnego lub zakładu produkcyjnego.

Bliskie sąsiedztwo oznacza, że nowa zabudowa powinna być podobna do istniejącej zabudowy pod względem parametrów technicznych i estetycznych, takich jak wysokość, kubatura, kształt, kolor, materiał czy linia zabudowy. Na przykład, jeśli na działkach sąsiednich znajdują się domy parterowe z dachami dwuspadowymi, to nie można wybudować na swojej działce domu piętrowego z dachem płaskim lub kopułą.

Interpretacja zasad kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa nie jest łatwa i często budzi wątpliwości zarówno inwestorów, jak i organów administracji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie orzekł, że wystarczające dla kontynuacji funkcji jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje w sensie urbanistycznym z zabudową już istniejącą, ani nie narusza szeroko rozumianego ładu przestrzennego. Niemniej jednak kontynuacja ta powinna wynikać z analizy.

Do powyższego trzeba dodać, iż problemem może być sytuacja w której analizy sporządzane są na różne sposoby, często stanowiąc pole do nadużyć. Jednym z nich zajął się z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku. Zdaniem sądu, wystarczające jest, aby przynajmniej jedna działka miała funkcję tożsamą, a nawet zbliżoną, niekolidującą z planowaną. W tej sytuacji zatem, gdy w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna, to okoliczność ta nie stoi na przeszkodzie domaganiu się wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla parkingu na samochody osobowe przeznaczonego do obsługę budynku produkcyjnego należącego do inwestora.

Zasada dobrego sąsiedztwa oraz zasada kontynuacji funkcji, dopóki wciąż wiele gmin nie uchwaliło miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, będą miały istotne znaczenie dla inwestorów. Niestety, problemy z interpretacją przepisów dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy sprzyjają powstawaniu „sporów sąsiedzkich”.