Decyzja o warunkach zabudowy znajdzie zastosowanie, jeżeli rada gminy nie uchwali miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pierwotnie miała być instrumentem pomocniczym i stosowanym wyjątkowo, stała się jednak głównym narzędziem planowania przestrzennego w Polsce.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od zachowania warunków wskazanych w art. 61. Istotna dla jej wydania jest kontynuacja funkcji, zwana też zasadą dobrego sąsiedztwa, którą musi zachować planowana inwestycja. Zgodnie z ustawą organ wydający decyzje sprawdza, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sąsiednia działka musi zatem być zabudowana w taki sposób, aby umożliwić określenie kryteriów stanowiących podstawę decyzji o warunkach zabudowy. Inwestycja musi odpowiadać zabudowaniom znajdującym się w sąsiedztwie. Powyższego przepisu nie stosuje się do urządzeń infrastruktury technicznej.

Regulacja ustawowa stała się źródłem wielu problemów interpretacyjnych. Wątpliwości budzi z pewnością pojęcie działki sąsiedniej – czy przepis odnosi się tylko do działki znajdującej się w bezpośredniej styczności z nieruchomością? Orzecznictwo przychyla się do szerokiego rozumienia tego terminu. 17 kwietnia 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. akt II OSK 2627/17 wskazał, że działkę sąsiednią należy interpretować jako nieruchomość lub jej część położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi (WSA w Łodzi z 5 kwietnia 2018 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 951/17).

Sądy administracyjne stoją na stanowisku, że kontynuacja funkcji nie oznacza stosowania dokładnie takich samych rozwiązań, kopiowania istniejącej zabudowy – wystarczy, że da się ją pogodzić z już istniejącą funkcją (wyrok NSA z dnia 12 lutego 2020 r. w sprawie o sygn. akt: II OSK 840/18). Zdaniem NSA zasada kontynuacji funkcji nie stoi na przeszkodzie uzupełniania funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zasada jest zachowana, jeżeli inwestycja nie godzi w zastany stan rzeczy (NSA w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 58/07).

NSA podkreślił również, że pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu. Odmowa wydania decyzji może nastąpić tylko przy projektowaniu inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu.