Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 lutego 2025 roku przesądził, że umowne zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej, niezależnie od tego, czy polega na przyznaniu własności jednemu ze współwłaścicieli, czy na podziale gruntu między nich jest traktowane jako nabycie w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Tym samym taka czynność uruchamia wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa prawo nabycia nieruchomości, choć formalnie nie dochodzi do wejścia do stosunku własności nowej osoby. Uchwała ta już w pierwszym etapie pokazuje, jak głęboko przepisy ingerują nawet w relacje istniejące wyłącznie między dotychczasowymi współwłaścicielami, którzy z założenia nie dokonują obrotu ziemią w standardowej procedurze.

Ustawa rolna została zbudowana tak, by obejmować kontrolą wszelkie sytuacje przeniesienia własności nieruchomości rolnych, także wtedy, gdy źródłem zmiany jest nie umowa sprzedaży, lecz inna czynność prawna, orzeczenie czy zdarzenie prawne. Zgodnie z jej definicją „nabycie” ma charakter szeroki, a jednocześnie przepisy nie przewidują żadnego wyłączenia dla zniesienia współwłasności.

Co więcej, art. 210 § 2 Kodeksu Cywilnego nakazuje stosowanie UstRolU wprost do czynności zniesienia współwłasności nieruchomości i gospodarstw rolnych. W rezultacie Sąd Najwyższy uznał, że skoro ustawodawca nie zamknął katalogu wyjątków, nie można wyłączyć takiej czynności spod działania art. 4 ust. 1 UstRolU.

Praktyczne skutki uchwały są istotne bowiem Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, korzystając z prawa nabycia, może nie tylko wejść w miejsce stron czynności, ale również zakwestionować cenę, jaką same strony uzgodniły i domagać się jej ustalenia przez sąd. W przeszłości prowadziło to do sytuacji, w których właściciel otrzymywał jedynie część ceny, a o resztę musiał walczyć latami, mimo że nieruchomość była już w zasobie Skarbu Państwa.

Wydane orzeczenie, choć logiczne przy dokładnej wykładni ustawy pokazuje, że system uprawnień Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest bardzo szeroki, a jego interwencja może nastąpić również w przypadku czynności, które nie mają charakteru obrotu rynkowego. To skłania do refleksji, czy obowiązujący system nadzoru nad obrotem gruntami rolnymi nie wymaga większej równowagi.

Masz problem z interpretacją niuansów prawnych związanych z Twoją nieruchomością ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest wiedzą z tego zakresu oraz praktycznym podejściem do spraw prawnych. Doświadczenie wynika m.in. z tego, że wiele lat byłem odpowiedzialny od strony prawnej za nieruchomości operatora sieci komórkowej ERA (obecnie T-Mobile) w zachodniej Polsce.