Kryterium fizycznego rozdzielenia nieruchomości na dwie funkcjonalne części nie musi być spełnione w dacie wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności nieruchomości, aby możliwe było zniesienie współwłasności nieruchomości. Sąd orzekający może zobowiązać współwłaścicieli nieruchomości dzielonej do wykonania określonych prac adaptacyjnych oraz przez ustalenie w stosunku do współwłaścicieli nieruchomości określonych nakazów lub zakazów.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane przez Sąd Najwyższy w ramach odpowiedzi na pytanie prawne, które zrodziło się w następującym stanie faktycznym. Sąd Rejonowy w postępowaniu pierwszoinstancyjnym zniósł współwłasność nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi poprzez fizyczny podział tejże nieruchomości w ten sposób, że z działki, na której położona była nieruchomość wydzielił dwie działki. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym została przyznana na własność uczestniczce, przy jednoczesnym zobowiązaniu jej do zamurowania dwóch otworów drzwiowych w pomieszczeniach kuchni i pokoju, wykonania drzwi wejściowych do własnego budynku, przebudowania instalacji elektrycznej oraz wykonania wejścia na strych. Druga działka, powstała w wyniku podziału fizycznego nieruchomości, zabudowana budynkiem mieszkalnym, została przyznana na własność wnioskodawcy przy jednoczesnym zobowiązaniu go do wykonania ściany wydzielającej na poddaszu. Ponadto Sąd Rejonowy zobowiązał obie strony do nieprzeszkadzania sobie wzajemnie przy wykonywaniu prac adaptacyjnych, a w przypadku ich niewykonania w określonym terminie, upoważnił każdego z nich do wykonania prac adaptacyjnych na koszt zobowiązanego.

Przedmiotowe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez uczestniczkę. Sąd Okręgowy rozpoznając apelację, powziął wątpliwości czy możliwe jest zniesienie współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości, jeżeli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymogu wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie funkcjonalne części. Przedstawiona wątpliwość stała się podstawą pytania prawnego skierowanego do SN.

Sąd Najwyższy w swojej uchwale wskazał, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stoją na przeszkodzie wydaniu postanowienia o zniesieniu współwłasności, mimo że w budynku nie wykonano jeszcze prac adaptacyjnych pozwalających na faktyczne dokonanie podziału. Nie jest również koniecznym, by stan budynku już w dacie wydania postanowienia końcowego odpowiadał stanowi wyraźnego fizycznego rozdzielenia na dwie funkcjonalne części, choć jednocześnie uznał, że byłby to stan pożądany.

Powyższa uchwała jest korzystna dla współwłaścicieli dążących do fizycznego podziału nieruchomości umożliwiając dokonanie podziału, nawet jeśli na etapie sporu sądowego nieruchomości nie są wyraźnie od siebie oddzielne.