Z dniem 30 czerwca 2022 r., w życie weszła nowelizacja zapisów Kodeksu Cywilnego, która w znaczący sposób zwiększa ryzyko inwestycji w mieszkania pod wynajem, w szczególności tych inwestorów, którzy wynajmowali lokale rodzinom. Od lat utrzymywane są bardzo niekorzystne przepisy mocno utrudniające eksmisję nierzetelnych, bezkarnie niepłacących najemców, a teraz możliwość windykacji czynszu została zawężona wyłączając de facto prostą solidarność pełnoletnich dzieci korzystających z lokalu.

 

Od strony logicznej, dotychczas obowiązujące prawo krytykowane było chociażby z racji faktu, że młodzi zstępni najemców nie stanowili żadnej ze stron umowy, nie mieli zatem żadnego wpływu na kształtowanie wysokość wymaganych opłat. Z drugiej strony, właściciele lokali uskarżali się na nieterminowość w płatnościach, a nawet ich całkowite zaniechanie, wynikające ze wspomnianych finansowych problemów. Wątpliwy przepis został jednak zmieniony, iż zgodnie z obecnym brzmieniem art. 688 § 1 KC. ze wspomnianego powyżej obowiązku zwolnione będą osoby pełnoletnie, które nie są w stanie  utrzymać się samodzielnie – czy to z racji podejmowania dalszej nauki, choroby lub niepełnosprawności. Co się wydarzyło ? Na mocy nowelizacji nie będzie już tak, iż co do zasady każde pełnoletnie, a więc dorosłe, dziecko najemcy współodpowiada z rodzicami za zapłatę czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu. Odpowiadać będą tylko te dzieci, które nie pozostają na utrzymaniu rodzica i które są w stanie się utrzymać.

 

W konsekwencji krąg osób, które windykujący wierzyciel może pozwać zawęża się. Teoretycznie właściciel lokalu przed złożeniem pozwu o zapłatę rozważy włączenie pełnoletniego dziecka w krąg pozwanych. W praktyce właścicielowi zależy na jak najszybszym uzyskaniu nakazu zapłaty, a nakaz otrzymuje się w braku poważniejszych wątpliwości sądu co do treści roszczenia. Tymczasem brak, na etapie pierwotnego rozpatrywania sprawy, wiedzy sądu co do tego czy pełnoletnie dziecko najemcy jest, czy nie jest, samodzielne będzie zapewne skłaniać sędziów do odstąpienia od  wydania nakazu zapłaty i skierowania sprawy na drogę postępowania zwykłego (czytaj: długotrwałego postępowania spornego). A w sprawie pozwanymi byliby także najemcy-rodzice i także przeciwko nim właściciel w takim przypadku nie uzyska w przyspieszonym trybie nakazu.

 

W sądzie właścicielowi nie będzie się łatwo bronić przed tym, iż dziecko jest na utrzymaniu rodzica, ponieważ np. studiuje. Sąd zapewne kazuistycznie (czyli w zależności od konkretnego przypadku) badać będzie czy student zaoczny jest czy nie jest na utrzymaniu rodzica. Takie postępowanie może trwać długo.

 

A może przecież być tak, że w praktyce wyłącznie pełnoletnie dziecko posiada aktywa, które mogłyby być zajęte przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym. Właściciel nieotrzymujący czynszu będzie stawiany przed alternatywą długotrwałe postępowanie czy krótsze, ale być może przeciwko osobom już niewypłacalnym.

 

Konkludując omawiana nowelizacja (analogiczne zmiany wprowadzono do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) nie tylko utrudni windykację nierzetelnych dłużników czynszowych, ale i jest niekorzystna społecznie, gdyż (wbrew zachodnim tendencjom) utrudnia budowanie klimatu do usamodzielniania się przez młodych ludzi.