Wiele osób marzy o sprzedaży nieruchomości bez podatku dochodowego. Jednak zgodnie z ustawą o podatku od dochodów osób fizycznych, aby uniknąć opodatkowania, trzeba odczekać pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Czy istnieje sposób na wcześniejsze uzyskanie części zapłaty bez konieczności płacenia podatku? Okazuje się, że tak.

Jednym z rozwiązań jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która nie przenosi własności na kupującego. W takiej umowie strony zobowiązują się do zawarcia umowy ostatecznej w przyszłości, np. po upływie pięciu lat. W umowie przedwstępnej można też ustalić, że kupujący zapłaci część lub całość ceny sprzedaży z góry, np. tytułem zadatku lub zaliczki.

Taka konstrukcja jest korzystna dla sprzedającego, ponieważ kwota otrzymana na podstawie umowy przedwstępnej nie stanowi ceny nabycia, ponieważ nie dochodzi do „odpłatnego zbycia”. Sprzedający nie płaci więc podatku dochodowego od tej kwoty. Dopiero zawarcie umowy ostatecznej wywoła skutek prawny w postaci zbycia nieruchomości i wtedy sprzedający będzie musiał rozliczyć się z fiskusem. Jeśli jednak umowa ostateczna zostanie zawarta po upływie pięciu lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, to transakcja nie będzie opodatkowana.

Takie stanowisko potwierdził fiskus w kilku interpretacjach indywidualnych (np. nr 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT). Organy podatkowe podkreślały, że umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości i nie stanowi źródła przychodu dla sprzedającego. Kupujący nabywa własność po zawarciu umowy ostatecznej.

Zawarcie umowy przedwstępnej jest więc sposobem na wcześniejsze uzyskanie części zapłaty za nieruchomość bez podatku dochodowego. Jednak należy pamiętać, że taka umowa wiąże się z pewnym ryzykiem dla obu stron. Sprzedający może stracić możliwość sprzedaży nieruchomości innemu nabywcy, a kupujący może stracić wpłaconą kwotę, jeśli sprzedający nie dotrzyma warunków umowy przedwstępnej. Dlatego warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika lub radcy prawnego przy sporządzaniu takiej umowy.