flaga - język polski english version flag
Nawigacja Google Maps do Kancelarii

Jesteś tutaj:  Strona główna » Aktualności » ZASADA DOBREGO SĄSIEDZTWA W DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY

3 lutego 2022 r.

ZASADA DOBREGO SĄSIEDZTWA W DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY

W gminach, w których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wzniesienie nowego budynku lub rozbudowanie istniejącego, warunkowane jest uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Planowana inwestycja musi być zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa. Na czym polega?

Jedną z przesłanek, których spełnienie jest niezbędne do uzyskania decyzji wyznacza tzw.  zasada dobrego sąsiedztwa, która wymaga aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p.).

To na organie wydającym decyzje (wójcie, burmistrzu, prezydencie miasta) ciąży obowiązek określenia wymogów, które planowana inwestycja musi spełnić. Następuje to w oparciu o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, które zgodnie z ustawą musi spełniać.

Wskazane rozporządzenie wymaga określenia przez organ technicznych warunków przyszłej inwestycji związanej m.in. z długością linii zabudowy, wielkością powierzchni zabudowy, szerokością elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu. Skomplikowana treść przepisu sprowadza się więc do konieczności odwzorowania sąsiedniej zabudowy – w zakresie parametrów architektonicznych i urbanistycznych.

Czy zatem nie jest możliwa zabudowa w odmiennej formie od dotychczasowej? Niestety jest to możliwe jedynie w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem decyzji o warunkach zabudowy nie jest bowiem planowanie przyszłego zagospodarowanie terenu, a zapewnienie zgodności z dotychczasowym ładem przestrzennym (II SA/Bk 189/18, II SA/Sz 405/18).

Odrębnych rozważań wymaga sytuacja, w której nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie istnieje zabudowana działka sąsiednia. Orzecznictwo NSA przesądza, że w takiej sytuacji nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zasada dobrego sąsiedztwa jeszcze pewien czas będzie miała istotne znaczenie dla inwestorów – wciąż wiele gmin nie uchwaliło miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co przyczynia się do powstawania kolejnych, długotrwałych sporów sądowych.

biznes deweloper dział spadku franki fundacja international contracts koronawirus kredyt hipoteczny księga wieczysta majątek małżonków najem nasi klienci nasze sukcesy nieruchomości obsługa spółek ochrona środowiska odszkodowanie opiniowanie umów plan zagospodarowania podatki podwyższenie kapitału podział nieruchomości pracodawca Prawnik Twojego biznesu prawo internetu proces budowlany przekształcenie spółki przetarg - obsługa rejestracja spółek rejestracja znaku reprezentacja w sądzie RODO rodzina sprzedaż nieruchomości spółka udziały w spółce umowa inwestycyjna upadłość konsumencka venture capital windykacja wspólnota mieszkaniowa własność intelektualna zamówienie publiczne zarząd spółki