flaga - język polski english version flag

Jesteś tutaj:  Strona główna » Aktualności » ZASADA DOBREGO SĄSIEDZTWA W DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY

3 lutego 2022 r.

ZASADA DOBREGO SĄSIEDZTWA W DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY

W gminach, w których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wzniesienie nowego budynku lub rozbudowanie istniejącego, warunkowane jest uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Planowana inwestycja musi być zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa. Na czym polega?

Jedną z przesłanek, których spełnienie jest niezbędne do uzyskania decyzji wyznacza tzw.  zasada dobrego sąsiedztwa, która wymaga aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p.).

To na organie wydającym decyzje (wójcie, burmistrzu, prezydencie miasta) ciąży obowiązek określenia wymogów, które planowana inwestycja musi spełnić. Następuje to w oparciu o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, które zgodnie z ustawą musi spełniać.

Wskazane rozporządzenie wymaga określenia przez organ technicznych warunków przyszłej inwestycji związanej m.in. z długością linii zabudowy, wielkością powierzchni zabudowy, szerokością elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu. Skomplikowana treść przepisu sprowadza się więc do konieczności odwzorowania sąsiedniej zabudowy – w zakresie parametrów architektonicznych i urbanistycznych.

Czy zatem nie jest możliwa zabudowa w odmiennej formie od dotychczasowej? Niestety jest to możliwe jedynie w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem decyzji o warunkach zabudowy nie jest bowiem planowanie przyszłego zagospodarowanie terenu, a zapewnienie zgodności z dotychczasowym ładem przestrzennym (II SA/Bk 189/18, II SA/Sz 405/18).

Odrębnych rozważań wymaga sytuacja, w której nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie istnieje zabudowana działka sąsiednia. Orzecznictwo NSA przesądza, że w takiej sytuacji nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zasada dobrego sąsiedztwa jeszcze pewien czas będzie miała istotne znaczenie dla inwestorów – wciąż wiele gmin nie uchwaliło miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co przyczynia się do powstawania kolejnych, długotrwałych sporów sądowych.

Masz wątpliwości odnośnie nieruchomości ? Skontaktuj się z nami !

tel. (+48) 536 34 34 32
sekretariat@blumski.pl

Nasza kancelaria jest doświadczona w obsłudze spraw nieruchomości, a doświadczenie to poparte jest praktyką w prowadzeniu cywilistycznych procesów sądowych oraz rzeczowym podejściem do spraw prawnych.

AI AI Act autor biznes darowizna deweloper dobra osobiste dobro osobiste domena drzewa działalność gospodarcza dział spadku dług czynszowy e-commerce franki grunty international contracts kariera klauzula bestsellerowa konsument koronawirus kredyt hipoteczny księga wieczysta majątek małżonków majątek wspólny masa spadkowa małoletni metraż mieszkanie najem nasi klienci nasze sukcesy nieruchomości nieruchomość obsługa spółek ochrona dóbr osobistych ochrona środowiska odszkodowanie opiniowanie umów oprogramowanie plan zagospodarowania podatek podatki podwyższenie kapitału podział majątku podział nieruchomości powierzchnia użytkowa pracodawca Prawnik Twojego biznesu prawo autorskie prawo internetu proces budowlany przedsiębiorstwo przekształcenie spółki przepisy budowlane przetarg - obsługa przyroda rejestracja spółek rejestracja znaku reprezentacja w sądzie RODO rozdzielność majątkowa rozwód ryczałt separacja sklep internetowy spadek spadkodawca sportowcy sprzedaż nieruchomości spółka Systemy AI Sztuczna inteligencja sąsiad testament udziały w spółce umowa deweloperska umowa inwestycyjna venture capital windykacja wspólnota mieszkaniowa wydawnictwo wydziedziczenie wynajem własność intelektualna zachowek zamówienie publiczne zarząd spółki zdrowie związek sportowy