W gminach, w których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wzniesienie nowego budynku lub rozbudowanie istniejącego, warunkowane jest uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Planowana inwestycja musi być zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa. Na czym polega?

Jedną z przesłanek, których spełnienie jest niezbędne do uzyskania decyzji wyznacza tzw.  zasada dobrego sąsiedztwa, która wymaga aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p.).

To na organie wydającym decyzje (wójcie, burmistrzu, prezydencie miasta) ciąży obowiązek określenia wymogów, które planowana inwestycja musi spełnić. Następuje to w oparciu o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, które zgodnie z ustawą musi spełniać.

Wskazane rozporządzenie wymaga określenia przez organ technicznych warunków przyszłej inwestycji związanej m.in. z długością linii zabudowy, wielkością powierzchni zabudowy, szerokością elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu. Skomplikowana treść przepisu sprowadza się więc do konieczności odwzorowania sąsiedniej zabudowy – w zakresie parametrów architektonicznych i urbanistycznych.

Czy zatem nie jest możliwa zabudowa w odmiennej formie od dotychczasowej? Niestety jest to możliwe jedynie w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem decyzji o warunkach zabudowy nie jest bowiem planowanie przyszłego zagospodarowanie terenu, a zapewnienie zgodności z dotychczasowym ładem przestrzennym (II SA/Bk 189/18, II SA/Sz 405/18).

Odrębnych rozważań wymaga sytuacja, w której nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie istnieje zabudowana działka sąsiednia. Orzecznictwo NSA przesądza, że w takiej sytuacji nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zasada dobrego sąsiedztwa jeszcze pewien czas będzie miała istotne znaczenie dla inwestorów – wciąż wiele gmin nie uchwaliło miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co przyczynia się do powstawania kolejnych, długotrwałych sporów sądowych.