Umowa najmu instytucjonalnego oraz umowa najmu okazjonalnego to dwie najnowsze formy umów najmu, które uregulowane zostały w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.  Oba rodzaje umów, chodź na pierwszy rzut oka bardzo podobne, posiadają jednak w swojej konstrukcji kilka istotnych różnic.

Najem okazjonalny jest dla właściciela nieruchomości bardzo bezpiecznym rozwiązaniem. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć na maksymalnie 10 lat, a wynajmującym musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu. Do tego rodzaju umowy dołącza się notarialne oświadczenie potencjalnego lokatora o zgodzie na dobrowolnie opuszczenie lokalu w przypadku stwierdzenia, że nie przestrzega on warunków korzystania z lokalu lub nie opuszcza go po wygaśnięciu umowy. Niezbędna jest więc zgoda lokatora na poddanie się egzekucji. Musi on również wskazać lokal, do którego zostanie przeniesiony w razie eksmisji, przedkładając oświadczenie właściciela tego lokalu ze zgodą na przekwaterowanie go w to miejsce w razie wspomnianej eksmisji.

Ważne jest, aby właściciel zarejestrował umowę u naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania. Jeżeli ten krok zostanie pominięty, nie będzie możliwości skorzystania z instytucji eksmisji uporczywego lokatora.

Taki typ umowy bez wątpienia zabezpiecza interes właściciela lokalu, w przypadku zmagań z niesolidnym lokatorem. Wystarczy zwrócić się do Sądu z prośbą o nadanie umowie klauzuli natychmiastowej wykonalności, z którą następnie można udać się do komornika w celu wszczęcia egzekucji.

Najem instytucjonalny natomiast skierowany jest wyłącznie do przedsiębiorców i to tylko tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Ten rodzaj najmu wyróżnia maksymalny okres czasu, na który umowa taka może być zawarta. Umowę zawiera się na czas określony, ale nie ma informacji o maksymalnym okresie czasu na jaki może zostać ona zawarta. Przepisy wskazują jednak, że w tym przypadku nie ma zastosowania art. 661 § 1 kodeksu cywilnego, które mówi o tym, że umowy zawarte na okres dłuższy niż 10 lat, uważa się za zawarte na czas nieokreślony po upływie tego terminu. Zatem umowa najmu instytucjonalnego zawarta na 20 lat, nie przekształca się w umowę na czas nieokreślony po upływie lat dziesięciu. Umowa ta również przewiduje dołączenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązania do opuszczenia lokalu.

W rozdziale poświęconym temu rodzajowi najmu, ustawodawca wyróżnia również najem instytucjonalny z dojściem do własności, którego przedmiotem jest zobowiązanie najemcy do nabycia mieszkania, a wynajmującego do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu.

Podstawową różnicą między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym jest więc krąg podmiotów, które mogą taką umowę zawierać. W najmie instytucjonalnym najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, jednakże musi on przyjąć do wiadomości, że w razie konieczności opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, nie przysługuje mu prawo do najmu lokalu socjalnego ani tymczasowego pomieszczenia.

Te dwie formy umów najmu nie różnią się aż tak znacznie pod kątem niezbędnych do ich zawarcia dokumentów, jednakże obie są zdecydowanie bezpieczniejszą alternatywą dla zwykłych umów najmu.